沉寂多時的舖位市場，旺角先達廣場突然出現短炒獲利個案，即時吸引不少市場眼球。不過，商場劏舖雖然低水，但是仍有不少限制，新手投資者不宜染指。
先達廣場短炒獲利 極特殊個案
旺角先達廣場2樓S62號舖，面積約90平方呎，投資者今年9月中以31萬元購入，10月中即以摸貨形式出售，成交價48萬元，持貨約1個月帳面獲利17萬元，期內舖位炒貴55%。
先達廣場過去曾被譽為最成功的商場劏舖，iPhone炒風熾熱時，商場內一舖難求，但是近年該商場人流稀疏，連地舖空置率也上升，樓上舖更加形同「死場」，短期炒賣獲利相信只是極特殊個案。
過去數年商場劏舖投資價值大縮水，一直被視為「投資者墳場」。不過，翻查近期買賣的商場劏舖，原來也有「唔識驚」的投資者密密炒賣，例如一名投資者於今年5月，以10萬元低價購入北角城市金庫地庫205號舖，面積約82平方呎，6月份便以28萬元轉手，持貨1個月炒高1.8倍。
該名投資者食髓知味，於8月以70萬元購入北角英皇柏麗大道商場地下一個舖位，面積約174平方呎，至10月即以80萬元脫手，約2個月時間炒高14%。短短5個月短炒2個商場劏舖均獲利離場。
其次，北角城市金庫地庫B205號舖，面積約58平方呎，上月底以29.1萬元易手，原業主2022年以約24萬元購入，持貨2年帳面升值21%。
原來上述投資者於2022年一口氣向財務公司購入北角城市金庫6個舖位，涉資約198.6萬元，至今已經成功沽出3個，帳面炒貴21至48%不等，雖然帳面獲利不多，但升幅卻甚理想。
交投少銀碼細 銀行拒承接按揭
上述數個均屬低買高賣的成功例子，而且炒賣成本不算巨大。不過，商場劏舖炒賣市場並不成熟，新手投資者切忌輕舉妄動。首先，這類商場劏舖交投十分稀疏，完全沒有市價可參考，例如北角城市金庫過去半年僅錄7宗買賣；尖沙咀首都廣場只有6宗，荃灣全立方僅2宗，而旺角先達廣場僅得上述摸貨個案。
其次，這類商場劏舖涉及銀碼較細小，根本沒有地產代理願意幫忙推銷，投資者很難找到接貨的買家。以上述先達廣場2樓S62號舖為例，大型地產代理最後聯絡業主是去年9月，當時上手業主叫價100萬元放盤，今年9月減至31萬售出，代理公司也沒有更新售價，可見投資者能成功摸售真是靠運氣。
最後，商場劏舖交投少銀碼細，銀行根本不願承接按揭，以交投最活躍的北角城市金庫為例，過去1年共有16宗二手買賣，當中只有1個業主成功爭取到按揭，因為投資者以280萬元購入2個舖位，估計借貸額較大才有銀行承造按揭，其他10萬至30萬元的細價舖位根本無銀行肯借貸，投資者需要全資炒賣。總括而言，新手投資者必須摸清市場運作及評估風險才作入市決定。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論