2024-11-21
經濟日報
對當前中國樓市形勢，由於相關資訊既是海量的也繁雜的，對此要做一個好的準確判斷非易事。
現在主流意見（政府及內地主流媒體）認為，在926新政推出一攬子房地產救市政策之後，中國房地產市場已經出現止跌回穩迹象，比如10月份一些城市的成交量增加，全國房價下跌的幅度收窄，以及政府房地產救市政策還會陸續有來。
比如最近財政部公布了降低購買住房的契稅政策；貨幣化棚改安置2.0落地登場，按照住建部公告，城中村改造的棚改貨幣化安置由10月17日公布的由35個大中城市，100萬套棚改計劃，到11月15日公布的擴大到近300個城市，至於新增套數是多少則按需而定。這些救市政策意味着政府已下了定力要保證中國樓市止跌回穩。
樓市止跌回穩 還需時間檢驗
不過，國際投資銀行高盛最近關於中國樓市形勢的報告指出，當前中國樓市還處於下行調整的周期中，房地產市場要止跌回穩，至少要到2025年底或2026年初等。對中國樓市形勢的意見真正眾說紛紜，孰是孰非只能由現實市場和時間來檢驗。
我們先來看國家統計局公布的資料，2024年1至10月份，全國房地產開發住宅投資同比下降10.4%，住宅投資的降幅還有加大，而且這可能會持續較長時間；住宅銷售面積同比下降17.7%，銷售額同比下降22%，兩者降幅的差距有些微縮小，但缺口仍然很大，住宅銷售額降幅遠大於住宅銷售面積降幅，這意味着全國房價還在普遍下跌；10月末，住宅待售面積增長19.6%，其增長還有加快，房地產開發商手上持有未售住宅更多。
這可是當前中國住房市場能否持續止跌回穩的關鍵，也就是說，無論是住房按揭貸款利率和市場准入門檻降得最低，購買住房有多少優惠，絕大多數中國居民都沒有願意進入樓市。
因為，中國樓市的價格還在下跌。按照國家統計公布的資料，盡管10月份全國70個大中城市新房的價格按月降幅為7個月來最小，一線城市二手房價格按月則近13個月來首次轉漲，但按照路透社測算，全國70個大中城市新房價格指數按年下跌了5.9%，繼續創9年來的最大降幅。這還僅指新房的價格，如果測算全國這些城市二手房的價格同比，下降的幅度可能會更大。
也就是說，只要房價還在繼續下跌，特別是跌幅較大的城市，住房投資者不僅不會進入市場，更是逃之都來不及，而購買住房的消費者或是仍然繼續觀望，或是沒有購買支付能力進入現在這種房價水平的市場。政府職能部門已經看到這種趨勢。這也是住建部為何在不到一個月的時間裏，城中村改造棚改貨幣化安置大力加碼的重要原因。政府希望通過棚改貨幣化安置，重啟中國的房地產市場。
回顧2015年開啟的上一輪城中村的棚改貨幣化安置，它基本上成了當年房地產去庫存、調整供求有關係、走出困境、最後打造繁榮的根本動力。2013至2014年期間，中國樓市庫存嚴重，房價一跌再跌，政府賣不出地也發不出工資，整個經濟也是一路下滑。隨後，中國政府為了啟動房地產市場，推出了抵押補充貸款（PSL，即中國央行為了支持國民經濟重點領域、薄弱環節等對商業銀行或金融機構提供的期限較長的利率較低的大額融資）進行融資。據統計，2014年到2018年的棚改貨幣化安置，PSL累計投放資金達3.67萬億元，棚改貨幣化安置實際套數達到了2,912萬套。
2015年棚改安置 房價5年倍增
通過棚改貨幣化安置的啟動，當時中國房地產市場的整個形勢立即大變，樓市庫存很快去除，樓市供求關係和市場預期立即逆轉，更在於從2016年開始出現了一輪房價全國普遍性上漲。2014年全國100城房價均價僅為每平方米僅為8,000元，到2021年上漲每平方米16,000元以上。全國所有的城市房價在5年內都上漲了1倍以上。正是這種房價全國性普遍上漲飈升，這樣打造了一長達5年的中國樓市空前繁榮，既拉動了整個中國經濟增長，也吹起了一個巨大的房地產泡沫。
現在中國政府同樣希望通過棚改貨幣化安置來重啟當前中國樓市，以此來去除房地產市場的庫存，調整供求關係，逆轉市場預期，重建中國樓市繁榮，扭轉整個經濟大勢，但是，現在情景和形勢與2015年時有很大不同。即當年衝入中國樓市的國人，沒有一個人經歷房地產市場調整所帶來的慘重和痛苦，只相信中國樓市的價格會只漲不跌，購買住房就能賺錢，購買住房是最好的投資途徑，而且形成了一種全國性的拜物教等，但隨着2021年以來中國樓市房價持續下跌，國人特別是那些在這個時期通過加槓桿購買住房絕大多數中低收入民眾，已經看到了住房投資所面臨的巨大風險，也體驗到購買住房損失慘重的巨大痛苦。
老政策救樓市 難達當年規模
在這種情況下，希望棚改貨幣化安置來去房地產庫存，改變樓市的供求關係，逆轉市場預期等可能不是一件容易的事情，更何況現在的棚改貨幣化安置的規模如何加碼，想要達到2016年那個時期的規模幾乎是不可能的。因為，二線以下城市住房過剩已經成了一種常態，在短期內是無法改變的；民眾對持有更多住房的觀念已經改變，他們獲得貨幣安置之後，是否願意加碼進入住房市場持有更多的住房是不確定的，他們得觀察中國樓市會如何發展，甚至於會獲得的貨幣轉化為存款。這樣棚改貨幣化安置的貨幣創造效應可能全面弱化。
所以，就當前中國樓市狀況來說，如政府僅以老的觀念和思路、工具與政策來救樓市，來讓中國樓市止跌企穩，估計會存在很大的不確定性，只有圍繞着構建中國房地產市場發展的新模式推出政策和進行制度改革，才是中國樓市的未來出路。
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【知識庫】何謂「棚改貨幣化安置」？
•棚改貨幣化安置是指政府在棚戶區改造過程中，直接以貨幣形式補償被拆遷的居民，而不是提供實物安置房。
•居民可以用這筆補償款在市場上自由購買新住房，居民更快地搬入新居。
•貨幣化安置在一定程度上刺激了房地產市場需求，特別是在三、四線城市，推動了房價上漲。
•由於需要大量資金支持，地方政府面臨較大的財政壓力。
撰文 : 易憲容 中國經濟學家
欄名 : 知•析趨勢