2024-11-20
明報
【明報文章】劏房這個名詞對於一般人而言，印象是負面的。通常是指那些環境較差，空間細小的單位。但其實劏房原是指那些分間房（Subdivided Flat），意思是由一個較大單位，分間成細小單位而已，本意是中性。早前《施政報告》決定要整頓劏房，如果符合政府有關規定那些劏房就可叫做「簡樸房」，如果不符合規定就要整改，又或者要退出市場。
根據市場估算香港劏房數目，約有11萬間，符合「簡樸房」的規定，約佔七成。那麼剩餘3萬多間不符合規定的「不適切房屋」，要麼就整頓，重新符合有關規定；要麼就退出市場。因此有人擔心因為部分單位要整改，部分又會退出市場，供應減少之下，租金會否上升？民間有聲音認為因應劏房規管，供應的數目有可能下跌，租金有可能上升，所以政府應該管制租金，實施「起始租金」以保障租戶的權益。
起始租金其實是什麼措施？簡單來說就是價格管制，當租戶簽訂第一次合約之時，訂定租金不能夠高於起始租金。從經濟學傳統理論來說，價格是由供求關係所決定。如果市場是有效率的，市場決定的價格就是均衡價格（見圖）。
起始租金想訂在哪裏？
假設一個物業的均衡價格是$25一呎，如果起始租金能夠定在$25一呎這水準，那麼便沒有問題。如果起始租金定在$30一呎又如何呢？因為市場均衡價是在這個起始租金以下，業主叫價過高，物業當然會租不出。因此市場租金也會回落至$25一呎這個均衡租金水準。因此起始租金高於均衡價格，這個起始租金是沒有任何作用的。
如果把這個起始租金定在$20一呎 ，那麼比起均衡租金$25一呎為低又會怎樣？起始租金定在均衡租金以下，物業供應就會減少，相反需求因價格低而增加，結果導致短缺。因為需求增加而供應減少，短缺反而令到更多人找不到居所。這種情况更加不理想。業主為了收回「合理租金」，更可能會使用其他方式收取費用，例如裝修費，家俬電器租賃費，入住（會）費等等，結果也是誰能付出多些，誰就能入住，只不過那些收費不叫租金而已。
起始租金如果能夠定在均衡租金又如何呢？這就要看看這個起始租金由誰人而定。如果由政府去定，很容易出現問題。因為租金的高低要視乎一系列因素所決定：包括房屋所在地區域，物業的新舊程度，物業的坐向、景觀、設施、周邊環境、樓層高低等等。因此同一座樓宇，不同樓層，不同坐向，租金也會出現差異。如果由政府刻意制定一個指標租金，作為該區的起始租金，一些景觀較好，坐向較佳，物業設施較齊備的房屋，就可能不願用這個指標租金出租。反而一些質素較差的物業，偏向使用這個指標租金。至於起始租金參考值又由誰訂定，測量師？愈仔細，偏差就愈小，但測量費用就愈貴。要多久才更新一次？一年又似乎太久。每季定每月？太密更新成本就會增加，而且要市場遵守又會存在一些時間差問題。
坊間希望起始租金，究竟想訂在哪裏？高於均衡價，應該不是他們所想；低於均衡價，又會出現短缺，令到居住問題更加嚴峻。如果訂於均衡價，基本上沒有政府介入，市場也會達至這個價格。
解決劏房問題與起始租金或有矛盾
解決劏房問題是特區政府其中一項優先項目，這個問題已困擾社會一段長時間，是時候處理。因此施政報告提出解決劏房的方案，把那些不符合「簡樸房」標準的劏房淘汰。「簡樸房」標準較高，要求租金較高是可以預期。限制租金，令到「簡樸房」供應受限，最終有些人可能租不到物業，這又是否市民樂見？對於社會而言，究竟是解決劏房問題優先？還是起始租金優先？特別是兩者可能存在矛盾。
要符合「簡樸房」，單位最少要有8平方米，有獨立廁所及有窗戶。所以在11萬間劏房之中，政府估算約有七成單位，簡單整改已符合要求。問題是餘下的3萬多間不適切房屋（不合格劏房）怎樣處理？不合格的劏房，相信部分會重新整改，變成「簡樸房」重新投入市場，因為要私人業主投入資金，所以租金要收回成本，他們才會有興趣投入。否則他們寧可把物業回復，再在市場轉租轉售。問題是居住不適切房屋的市民最終要搬遷，他們又有何選擇？政府的原意是透過使用部分簡約公屋及過渡性房屋去處理有關問題。因此處理不適切房屋的步伐要循序漸進，令到每年要搬遷的人數在可控範圍之內。未來幾年連同簡約公屋及過渡性房屋的總供應量約有5萬多間，其中部分可以用來給予那些居住在不適切房屋的居民使用。對於承租能力較差的租戶，這些短期資助性房屋便能給予支援。只要給予充足時間，讓那些現在不符合規定的劏房改裝為「簡樸房」，那麼受影響的人數會進一步減少，而整體「簡樸房」的供應又不至於大幅萎縮。
解決不對稱信息重要
要「簡樸房」租金不會大升，解決不對稱信息（asymmetric information）也很重要。對於弱勢租戶來說，他們沒有充分掌握「簡樸房」供應的信息，有可能要付出較多的租金。既然劏房要轉變成「簡樸房」是需要通過政府的審批，如果有網頁能夠把政府認可的「簡樸房」信息提供，讓潛在租戶查到有關供應及出租物業租值，他們便能按自己的喜好、租金的承擔能力去選擇合適的租盤。這樣便能夠解決因不掌握市場資訊，而導致付出較高租金的結果。提高市場透明度，讓有需要市民掌握「簡樸房」的租務信息，這是可以利用科技解決的。
作者是香港浸會大學會計、經濟及金融系副教授
[麥萃才]