2024-11-20
明報
【明報文章】劏房的惡劣居住環境已是眾所周知的事，積累多年的問題未有得到解決，引起社會廣泛的關注。惡劣的居住環境不單影響居民的身心健康，窒礙兒童的發展，也令家庭關係惡化，帶來潛在社會成本。此外，肆意改裝單位同時會影響整體樓宇的質素、折舊、預期使用壽命，削弱同一建築物內其他業主的利益。因此，劏房的規管得到絕大部分市民的支持，因為劏房的惡劣居住環境實在令人不忍卒睹，經營者以不符法規要求的方式分間單位而牟取暴利，懶理住客的死活及對其他住戶的影響，而政府一直以劏房有存在價值及社會需求，可為低收入家庭提供一個較便宜的居所為由而從寬執法，令問題不斷惡化。
沒有起始租金，租管成效大打折扣
上屆政府採納民間意見，推行劏房租務管制，保障租戶享有2年加2年的續租權，並限制續租時的租金調整幅度，也禁止濫收水電費及其他雜項收費。條例生效將近3年，以上保障成效一般，特別是很多業主沒有與租戶簽署書面租約，另外只有三成多業主向差估署提交租賃通知書（AR2），反映受保障的劏房租賃極可能不足一半。然而，劏房租管畢竟邁出重要一步，對應劏房市場的一些陋習，確立租務上的標準。同時，對於租金調整施加限制，確保調整幅度依循市場趨勢，不能任意妄為，甚至根據機制或有可能出現減租情况。隨着條例生效已過兩年，部分首租期租約已開始續訂，租金調整的情况應陸續反映。
對於政府沒有採納訂立起始租金的意見，關注團體均指出，只規管租金調整幅度，卻不設立起始租金，令業主可以在簽訂新租約（起租）時大幅提升租金，以彌補限制加幅後的損失，以致保障形同虛設。隨着條例實施，租金上升趨勢持續，不同團體、政黨、議員一直有訂立起始租金的呼聲，基本上已是大部分關注劏房問題的人士及團體的共識。上屆政府以數據不足為由拒絕訂立起始租金，但承諾待條例實施並收集數據後會研究實施起始租金。可惜的是，條例生效已近3年，政府也收集了一定數據，卻仍未就有關情况研究。
設立起始租金正合時機
上月行政長官發表任內第三份《施政報告》，提出進一步立法規管劏房建議，取締劣質劏房，並為合規劏房命名為「簡樸房」，建議合規標準包括面積不小於8平方米，必須有窗、有獨立廁所等。社會其中一個關注焦點，是條例實施後業主若要繼續經營劏房，必須改裝以符合簡樸房的標準，不合標準的劏房將被取締，一方面有可能令供應減少，另一方面業主亦有很大可能將改建成本轉嫁租戶，令租金上漲。面對新的政策落實可能引致的後果，政府必須有全面措施應對，以免居民未見其利，先見其害。設立起始租金，規管租金須訂於合理水平，既與取締劏房相輔相成，也是必要配套。否則居民未能負擔大幅上漲的租金，只能遷到更差劣的單位甚至流離失所，有違政策原意。須知道，取締不合標準的劏房是一項嚴厲的措施，居於被取締單位居民的住屋出路是政府不能迴避或含糊其詞的課題，一方面政府應有具體完善的安置政策，另一方面需確保因各種原因未能得到安置的住戶能在市場上覓得可負擔的居所。事實上，確立合規劏房的標準，取締劣質劏房正正是一個合適的時機同時確立租金的標準，透過設立起始租金，矯正租金定價不合理的市場惡習，也引導基層租務市場的健康發展。
釐定起始租金的建議
與其從立場上反對設立起始租金，不如實事求是探討起始租金應如何釐定才能保障租戶及經營者的利益，以促進市場健康發展。劏房租金偏高已是常識，根據差估署的最新數字，2024年第二季香港、九龍及新界區的劏房每平方米月租分別為538、418及410元（註1），同一季香港、九龍及新界區面積小於40平方米的住宅單位的每平方米月租為479、415及322元（註2），劏房租金高出一般出租細單位一至兩成有多。荒謬的是，高昂租金卻換來劣質居住環境。有關劏房的惡劣狀况罄竹難書，走火通道阻塞、喉管滲漏及污水倒灌、跳電等已是司空見慣的問題。然而，在極度封閉的市場環境下，劏房租金卻不合常理，既不與單位質素掛鈎，更與市價脫節。過去多年政府對劏房市場撒手不管，經營者在冇王管的市場牟取暴利，受害的是蝸居劏房的居民。政府不應錯過這次撥亂反正的機會，藉確立市場規則，引導私營租務市場的健康發展。
參照其他國家的經驗，荷蘭、挪威、瑞典、法國、德國等地也以不同方式規限訂租方式，令租金設於合理水平（註3）。多國的經驗說明訂立租金標準並不如坊間所說的困難，政府可仔細研究及參考。在香港，差餉租值一直是一個有效指標估算租金水平，合適成為訂立起始租金的參考標準。但考慮到單位分間後實質租金已超越差餉租值甚多，以及劏房經營者分間單位時的裝修成本，故筆者建議以單位差餉租值的一個比例釐定起始租金，再按面積決定每個分間單位的租金上限。參考海外經驗及劏房的特殊處境，起始租金不應與市值租金有太大差距，亦應與單位質素掛鈎，故建議起始租金應以單位差餉租值的150%為上限，相信能夠在維持經營者合理租金收益與租客承擔能力之間取得平衡。
政府銳意改革劏房市場，取締劣質劏房，改善居民居住環境，政策目標固然值得支持，但落實措施及配套必須全面而周詳，確保居民不會因政策推行而落入更惡劣的處境。增加公營房屋供應當然是長遠的解決方法，但社會終究還是有一定數量的基層市民是在現有公營房屋保障範圍以外，需要透過私營房屋市場解決其住屋需要。因此，即使完善公屋政策，私營市場的規管並健康發展也是必不可少。政府應下定決心，馬上進行起始租金的研究，以免蹉跎歲月，錯失改革劏房市場的時機。
[鄧寶山]