減息後「供平過租」 成置業誘因

美國聯儲局在11月再減息，港銀亦跟隨，令香港樓市帶來一點意外驚喜。消息傳出後，令香港樓市開始出現「供平過租」的現象。 「供平過租」意思就是指供樓金額平過租金，根據過往紀錄，較普遍和持續性出現「供平過租」的時段均在減息周期。美國聯儲局於2022年3月起便開始啟動加息周期，前後進行了共11次加息，一共加了5.25%，然而香港在同期只是進行了五次加息，合共只加了0.875%。而樓宇按揭利率是由2.625%加至4.125%，加幅為1.5%。 誘使租客「轉租為買」 由於香港在過去兩個月已經累計減息0.5%，大大減輕供樓人士的利息支出，加上香港住宅租金仍然有上升動力，故此市場上已經陸續出現「供平過租」，在這種情況之下將會誘使現時的租客「轉租為買」。 以沙田河畔花園為例，假若樓價是330萬元，以7成按揭、利率3.625%、還款期30年計算，每月供款額為12,839元，與現時的市值租金12,000元相若，但是每月供款額中有5,860元是本金，所以假若租客有三成首期，長遠來說是應該買樓而不租樓。 如果租客只有1成首期，也可以考慮借9成按揭，雖然每月供款額會增加到16,507元，但是當中有7,535元是本金，即供樓利息支出只是8,972元，相比每月交租12,000元仍然划算。 同樣，由於減息周期開始，銀行的定期利息也由高峰期5%減至現時的2.5%，故此假如物業的租金回報率有4%左右，就會吸引這批資金轉投樓市。減息後因出現「供平過租」而逐漸形式成準買家置業誘因，全因香港住宅，特別是細單位的需求強勁，業主亦不愁沒有租客。 最後，如果準買家依然擔心利率波動而未敢入市，也可以考慮選擇定息按揭，例如最近有銀行推出兩年期定式按揭，息率為3.35%，而五年期的定息按揭，息率更低至3.15%。總而言之，銀行減息是會出現「供平過租」，也會成為現時租客「轉租為買」的誘因。 撰文 : 謝順禮 嘉興地產行政總裁 欄名 : 專家論市