2024-11-18
星島日報
美聯儲局繼9月初減息0.5厘後，11月再減息0.25厘，而市場預期12月份仍有機會再減，減息周期展開，惟本港銀行應對這兩次美國減息，息口的減幅接連均超出市場預期，兩個月累減半厘息，按揭利率減至最新3.625厘，為樓市起一定刺激作用，而年底前會否再減息需拭目以待。但值得留意，減息後的按揭利率已較9月份差估署統計的A類私宅租金回報率3.7%更低，即部分細單位已有「供平過租」情況，有利吸引更多由租轉買的用家入市。
至於美聯「租金走勢圖」10月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.87元，雖然10月較9月有約0.13%輕微下跌，但以今年首10個月租金計，已累計錄得約5.7%上升，較歷史高位僅低約1.2%，反映租金走勢仍趨升，亦成為推動市民置業的動力。
《施政報告》滿月旺新盤
隨着今年樓市受到撤辣、減息、《施政報告》放寬按揭成數、容許投資移民購買豪宅投資，種種利好因素均有利樓市，故發展商今年亦急不及待全速推售新盤。就以10月16日《施政報告》發表至今剛「滿月」的資料統計，根據美聯物業研究中心綜合一手住宅物業銷售資訊網資料及市場消息，10月16日至11月14日的30日間，全港一手成交量錄得約2032宗，較公布前的30日錄約1867宗有約8.8%增幅，期內一手成交金額高達279.7億元，按月急升約44.5%，升幅明顯較宗數更大。料一定程度上與《施政報告》容許投資移民購買豪宅投資有關，《施政報告》「滿月」，逾5000萬一手成交量錄74宗，比起公布前30日的46宗急升約60.9%，遠高於同期整體一手成交量的8.8%升幅。
購買力湧入一手市場
若以今年首10個月計，所推售的全新新盤項目共約41個，涉及單位總數約達13214伙，而該批項目今年首10個月內亦已售出約7701個，售出率約58.3%，較去年全年約47.7%增加約10.6個百分點，比率連跌3年後首度回升，創3年新高。而首10個月推售的一手項目中，新盤王首推啟德天璽．天第1期，為銷售最高的項目；其次是元朗The YOHO Hub II；康城SEASONS PLACE、黃竹坑BLUE COAST、何文田朗賢峯第IIB期等，單計該5個項目便合共售出超過3260個單位，佔年內所有全新盤售出的7701伙約42%。
筆者預期，雖然距離年底只有一個多月，但仍有多個新盤部署推售，故市場利好因素的推動下，新盤將繼續受捧，而第四季一手交投有望錄約5500宗，按季上升逾倍，購買力仍趨向湧入一手市場。
張子存美聯住宅部營運總監