2024-11-15
星島日報
本港主要銀行再度跟隨美國減息，嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）温偉明認為，減息及放寬按揭門檻等會促使部分定存資金流向物業市場，同時「供抵過租」趨普遍，吸引更多市民置業。儘管需求因此有所增加，但在新盤庫存量仍然高企下，相信樓價將平穩發展。
樓市新形勢
温偉明接受本報訪問時表示，定存資金會否流入樓市，取決於投資物業的吸引力。住宅租金因政府「搶人才」政策而持續向上，但樓價仍維持低水平，尤其是中小型住宅，加上在全面「撤辣」、減息及放寬投資物業按揭門檻等因素，確實會促使部分投資者，將其定存資金轉作買樓作長線投資。
與此同時，減息後中小型住宅「供抵過租」的情況越見普遍，吸引更多市民置業，除因租樓不及供樓划算外，還可享受未來樓價升值的潛力。以差估署私宅樓價指數為例，9月份指數較3年前高位回落約27.7%，但買樓屬長線投資，若與2009年9月比較，15年間累積升幅約達1.22倍。
儘管需求有所改善，但因新盤庫存量仍然高企，且香港整體經濟復甦速度較預期緩慢，相信樓價不會大升大跌，會維持平穩發展。至於租金，因為突如其來的需求逐漸被市場消化，料升幅會有所放緩。
料樓價平穩發展
新一份《施政報告》優化「新資本投資者入境計劃」，容許投資移民購買5000萬或以上住宅，當中最多1000萬可以計入投資總額，温偉明認為，措施對豪宅市場有正面影響。
根據一手住宅物業銷售資訊網資料數字顯示，上月金額5000萬或以上的一手成交宗數約有68宗，按月增加約1.5倍，當中42宗於10月16日《施政報告》發表當日或之後錄得，明顯下半月成交量較上半月多約61%，但能否持續帶動豪宅交投，暫時仍持觀望態度，現階段相信成交量及樓價會平穩發展。
至於政府進一步放寬按揭，不論任何樓價、不論出租還是自住、個人或公司名義購入，按揭成數劃一為70%，供款佔入息比例上限劃一為50%，温偉明說雖然大部分用家可以透過按保計劃，承造高成數按揭，例如樓價1000萬或以下可借9成，表面上對用家幫助不大，然而對樓價3000萬物業的買家來說，也是一種貸款額度放寬，對他們有實際幫助。
投資物業按揭成數由6成放寬至7成，投資借貸槓桿提高變相降低入市成本，會吸引投資者；放寬供款佔入息比率上限，亦可進一步改善投資環境及買樓收租的誘因，惟本港投資者普遍較謹慎，少有冒險「刀仔鋸大樹」。
投資借貸槓桿提高
問及公司未來增加土地儲備策略，温偉明說會繼續循競投政府土地、市建局及港鐵發展項目等渠道去增加土儲。他建議，政府應減少發展商於社區設施方面的承擔，又或將其獨立於住宅之外進行發展，以免增加項目的設計難度、發展年期及風險。
他又指出，近年發展商以「低價投地，市場普遍解讀為看淡後市，然而實際上是由於發展商需要承擔興建社區設施或其他「隱藏」的基建設施，導致項目成本及風險上升，有關因素於地價中反映出，故此若政府剔除或優化興建這些設施，相信會吸引更多發展商投地，從而令地價亦有所提升。
記者 吳振東 攝影 歐樂年