2024-11-11
經濟日報
以滙豐為首的港銀上周將港元最優惠利率（P）下調0.25厘，力度超預期。瑞銀指，「香港樓市底子是好的，但要有催化劑去恢復信心」，料港息會續跟美息向下，加上中國陸續推刺激政策振經濟，樓市可逐步恢復。
瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉接受本報專訪時表示，美國減息周期下，香港政府想穩住樓價及失業率，銀行也不想手上的資產質量出現問題，所以預期港息會續減，預期今年底或明年初租金回報率與按揭利率持平，明年底租金回報率則會較按息高1個百分點，可能令部分人由租轉買，而息口趨降下，部分定期存款會釋放出來，或會刺激成交。
梁展嘉指，據瑞銀統計，2020年第四季至2022年第二季期間，每季樓市成交平均約1.4萬宗，加息後成交跌至約8,400宗，基於人口變化不大，意味大約有3.7萬個單位由買轉做租。
「買樓是買升不買跌的，現時不是無錢，但要大家有信心拿錢出來買樓。」
梁展嘉稱，考慮到人口流入、結婚、失業等因素，明年租金料升5%，若單計租金升幅及按揭利率跌1個百分點的預期，樓價應有雙位數升幅，但實際置業時還會將失業率預期、樓市供應等納入考慮，因此該行保守估算本港樓市只會稍微恢復，明年樓價升0%至5%，主要拖累因素為短期可售資源仍高。
「現時發展商的『貨尾』、已申請預售證但尚未推出市場的項目、準備申請預售證的項目，三者合共供應約4.6萬至4.7萬個單位，以一年銷售約1.7萬個單位計算，意味庫存周期約34至36個月。參照歷史數據，庫存周期要回落至30個月以下，樓價才會回穩。」
科學園若建港鐵 租金回報看漲
梁展嘉認為，現時大部分可售資源集中於啟德及黃竹坑，康城及元朗的供應也相對較多，故選擇買樓地點時，要考慮是自住或投資，若單純投資收租，可考慮上述以外的地區，但若是自住，上述地區各有優點，例如啟德的社區較新，校網又不俗，「隨體育園開幕，整個區會煥然一新」，黃竹坑與金鐘只相隔兩個港鐵站，而且鄰近國際學校。
從投資角度來看，他建議，選擇沙田及大圍較為合理，除因該區受很多內地人追捧，沙田於1970年發展新市鎮，1980年入伙，隨家族第二代開始陸續結婚生仔，區內原生家庭的置業需求較大，所以大型發展商都鍾情於區內地皮。
「若科學園未來落實興建港鐵站，估計租金回報會高於大市，屯門南的租金回報也不俗，有機會像堅尼地城般，開通港鐵後當地樓盤價格上升。」
瑞銀早前調查17間中小型發展商的財政狀況，發現10間淨負債比率逾50%，合共可售資源約6,000至7,000個單位，均於2027年前落成，佔整體市場供應約10%至15%。梁展嘉稱，上述單位全數賣出後，對樓價會有一個正面作用，因剩下的發展商沒有明顯的資金壓力，所以在定價上不會有太大讓利。
「雖然現時發展商採取低價策略，但若看到認購反應熱烈，相信會逐步加價，因發展商一般都想實現利益最大化，不會想減價賣樓。」
作者：陳韻妍
責任編輯：梁智豪