負資產 會再見10萬宗嗎？

提到1997年的大跌市，負資產是經常會提起的名詞，當年高峰期達到10萬宗負資產驚人數目。 而早前金管局公布上季負資產數目亦升至4萬宗，最令人憂心是見頂未？會不會重演10萬宗的驚人水平？ 金管局早前公布，2024年第三季負資產個案錄得40,713宗，相比第二季的30,288宗，按季增加逾萬宗或34%，宗數創2003年第四季（67,575宗）後近21年新高。 上季逾4萬宗 僅03年高峰4成 雖然現時40,713宗的負資產個案，僅為03年高峰期105,697宗的4成，不過按走勢來說，的確有點令人擔心。 而一年前的2023年第三季，負資產宗數是11,123宗，即一年上升2.7倍，跟2023年第二季的3,341宗，更是上升了11倍。 不過，負資產宗數的多少變化，本質上是數字計算的結果，關鍵是樓價下跌，而且下跌幅度夠大、夠快，令到單位當下的帳面市值低於尚未償還的貸款額，便會開始湧現負資產個案。 從二手樓價角度來說，以中原城市領先指數（CCL）計算，現時樓價較2021年高峰期下跌接近3成，在高峰期入市承造逾7成按揭的二手業主，就已經是負資產的高危族群，剛好是政府在2019年10月、2022年2月放寬按揭保險，令到承造到8成、9成按揭的個案大增。 反觀，在2019年推出「林鄭PLAN」（首置按揭保險）之前，只有樓價600萬元以下可承造8成按揭、400萬元以下可承造9成按揭，所以過往每年批出的按揭保險個案大約8,000至9,000宗，只是2020年、2021年每年多達1.8萬至2.4萬宗不足一半，如果以平均一年2萬宗按保計算，2020至2023年就估計有5萬至6萬宗按保個案，相信是比較高風險陷入負資產。 負資產個案增長快，原因是樓價跌至較2019年樓價低出2成、超過8成按揭防守線的時候，而現時正值是經歷這個時期，預料反映完這批乘着「林鄭PLAN」入市的按保個案之後，負資產上升速度相信會有所減慢。 特別是以現時樓價指數，大致是重回到2016年中水平，不過二手業主經過這7、8年時間均已償還了一部分按揭貸款，亦即是當年9成按揭入市，經過多年供樓，尚未清還的貸款可能已經降低到當時樓價的7成、8成水平，負資產的風險亦相對降低。 同時，金管局在2015年2月將住宅按揭成數降低至6成，其實已經進一步築高對負資產浪潮的防波堤。 有機再增 惟未必超過10萬宗 以現時樓市情況，除非樓價跌幅進一步擴大，由高峰期下跌3成變成下跌5成，否則相信負資產宗數雖然仍有機會較現時4萬宗進一步攀升，但未必會惡化至超過10萬宗水平。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論