2024-11-11
星島日報
市區重建局今年8月推出的九龍城啟德道/沙浦道重建項目，至9月截標時僅收到一份標書，開標後更因入標者提出了額外條件，局方拒絕接納而流標收場。連同去年初的觀塘市中心項目，市建局在一年多內推出的3項重建發展竟有2項流標。
市建局事後表示，會研究收回沙浦道項目改為自行發展，但未有交代發展資金來源和具體推展時間表。該局此前已面對財政危機，要通過發債和銀團貸款來支持現有重建項目。連環流標令市建局的現金流更見緊張，進一步削弱進行新收購及推展新項目的能力，拖慢香港的舊區重建步伐。
除了上述2個市建局項目，過去兩年多還有最少8項涉及政府、港鐵、以至西九管理局的賣地或合作發展計劃流標收場，地點遍布港九新界，內容涵蓋公私營房屋和商業設施，還未計及因市場反應欠佳，而多次推遲招標的新型多層工廈項目。反映流標問題並非只出現於某些機構或某類項目，是普遍性、甚或持續性的現象。
參考過往造價出現滯後
政府賣地流標，不但會影響庫房收入，減少可用於各類公共服務的公帑資源，並且還會減慢公私營建屋進度，令市民更難「上樓」和「上車」。尤其政府剛於今年《施政報告》宣布嘗試引入「片區開發」模式，希望可加快北部都會區建設。但不少最先提出「片區」模式的市場人士，都擔心因市況欠佳和其他問題，未來可能連「片區」項目的招標都有流標風險，繼而影響整個北都計劃的推展步伐，窒礙香港的長遠經濟和創科產業發展。
出現「流標潮」的一般解釋是樓價下跌，經濟不景，發展商對後市缺乏信心，因而不願出價或出價低於招標者的底價。當中樓市及經濟狀況，並非政府一時所能改變，但招標底價理應可以迅速調整，讓發展商平買平賣，以量取勝，相信也會有人有興趣。
問題是官員釐訂招標底價必須有規有矩，有跡可尋，否則可能會被人質疑「賤賣土地」或「明益地產商」，參考過往造價就最為穩陣，但卻因而滯後於最新市況，與發展商在跌市下的審慎出價態度形成反比，最終導致流標。
投標「打包」設施 發展商卻步
另一問題也是出於官僚主義。部分部門或機構官員為求減少自身的工作量和風險，近年紛紛以「提速提效」為藉口，將大量吃力不討好的額外工作，「打包」推給土地和發展項目的中標者負責。例如起住宅要同時興建道路與天橋，起商廈要幫忙加建地庫及停車場，甚至連安老院、幼稚園、社區會堂、康健中心、斜坡鞏固和園林綠化等都要中標者全包，但政府在審批及驗收有關設施時又意見多多，要求極高，結果自然令發展商出價偏低，甚或放棄投標。「片區開發」模式原意也是提速提效，加快發展，但會否變成另一種方便官員卸責的廉價全包宴呢？
現屆政府整體表現擔當有為，主要官員都已摒棄過時的「積極不干預」思維，但仍有部分公務員仍然被當年攬炒派渲染的「官商勾結」、「利益輸送」緊箍咒框住，抗拒與私人企業尤其是發展商合作，或是對市場情況與商業運作一竅不通，亦不願去學習和認識，做不到習近平總書記在「七一講話」提出的「將有為政府同高效市場更好結合」。
面對經濟和樓市逆境，香港需要有更加多元、靈活的批租土地和公私營合作發展模式，更需要有具備新思維和懂得因時制宜的土地政策官員。