2024-11-11
星島日報
星島新聞追擊 土地及樓宇業權涉及龐大資產利益，惟本港現有的「契約註冊制度」相對落後，即使是土地註冊處（田土廳）契約上的「物業擁有人」，亦未必等同「最終業權人」，導致業權糾纏不清。政府雖早於20年前已修法，惟條款至今未實施，更要待明年初再提修訂草案，冀以「新土地先行」方式解決。有法律學者向《星島》指，部分物業具凌駕性的「非註冊權益」，或需打官司才能釐清，理解當局推「新土地先行」以免觸礁，惟冀修訂草案列明註冊出錯責任，及可作申索的場景等。田土廳推算，推行「新土地」後每年約涉5000個土地登記冊，會接受電子註冊申請以提速。
▍記者趙克平 ▍
立法會在2004年通過《土地業權條例》，冀令田土廳名冊上的物業擁有人，等同最終業權人，即可享有「不可推翻業權」。但出於「技術性問題」，條例通過長達20年仍未能執行。香港政策研究所法治研究中心主任陳澤銘指，「契約註冊制度」源自英國，已沿用逾百年，每當有物業轉讓，買家必須按樓契等文件追本溯源，翻查每一手轉讓業權均穩妥，才能證明業主百分百擁有業權，做法「非常古老且無效率」。他指，大部分實施普通法地區，包括英國早已轉用「業權註冊制度」，故本港多年前亦修例。惟在普通法及衡平法下，物業「擁有人」的背後，或有其他「實質擁有人」存在，即所謂的「信託安排」，用新制處理會很複雜，「某程度上是摷晒籠底的問題出來，難同一時間解決，故明白今次要新土地先行。」
新制下杜絕「逆權侵佔」
陳澤銘解釋，不少「信託安排」並無「白紙黑字」立據為證，如一對夫婦置業，樓契上只寫妻子名字，但首期及供款均由丈夫負責，而雙方有默契，即使「業主名」非丈夫，但實際「層樓老公都有份」，即有「實質擁有權」。而另一類「非註冊權益」則是「逆權侵佔」，原是英國鼓勵人民戰後開墾荒地的善政，惟套用至香港卻演變為「鄰居與原業主爭地」的衝突。
雖然政府明言在新制度下，註冊業主有實質土地管轄權，杜絕未來再出現「逆權侵佔」。惟陳澤銘強調由「無註冊」變成「有註冊」，過程相當繁複，尤其業主要先證明其業權，並將過去的「非註冊權益」登記在冊，「可能要先打一輪官司，由法庭裁決業權誰屬。」且註冊過程中有任何出錯，也會影響真正業主權益，「故政府推行新制前，會設彌償基金以保障業權損失。但我期望政府在修訂草案中能釐清，若律師在註冊過程中有失誤，造成的損失由誰承擔，及訂明可申索基金的情況。」
設彌償基金以保障損失
陳澤銘形容新制是「摸着石頭過河」，但相信以「新土地先行」，可避免有大量註冊出現致機制難以負荷，「新批土地業權也簡單，較易處理。」他倡在推行新制前，田土廳可與義務律師合作，模擬由舊制轉新制後的買賣及登記流程，並測試相關登記軟件，及早找出「問題位」。另樓宇買賣除涉及買賣雙方及律師，田土廳、按揭銀行均是持份者，「尤其銀行在新制中的角色，值得當局盡早深思。」
接受電子註冊省時方便
田土廳回覆指，按過往5個財政年度，政府批出的新地段總數估算，平均每年批出新土地數目約90份；而根據從地段開立的土地登記冊數據，估算新土地每年約涉5000個土地登記冊。當局透露，在實施「新土地先行」方案時會推出線上平台，允許業界以電子方式遞交註冊申請；平台也會利用「智方便」作身份認證及數碼簽署，及處理遞交申請、繳費等程序，從而提高註冊的準確性及縮短申請整體所需時間。