2024-11-06
經濟日報
最近幾天，國內主流財經媒體及政府部門都在說，「9.26」一攬子房地產救市政策出台後，中國房地產市場出現回穩，甚至出現了一線住房交易火爆場面。
比如，2024年10月，4個一線城市住房成交同環比齊增，其中環比上升45%，同比上升9%，較三季度月均增長34%，累計同比下降23%。就全國的情況來看，10月份，全國一手房成交量環比增長達6.7%；二手房成交量環比增長達4.5%；一手房和二手房成交總量環比增長5.8%。還有，克而瑞的數據顯示，10月份中國大的房地產企業新房價銷售達4,354.9億元（人民幣，下同），比9月猛增了73%。
一線城市交投旺 惟房價按年跌
看到這些數據，人們的感覺是「9.26」救市之後，10月份中國房地產市場真的在回暖，而且有些城市是爆發型的，比如深圳，10月份房地產市場銷售火爆場面，更是以為深圳房地產市場又回到2015至2016年的情景，深圳又可能成為全國房地產市場價格飈升的帶頭大哥。
但是，這些數據有幾個問題是值得思考的。一是這些數據報道時只講住房銷售量上的增長，不講房價的變化；二是這些數據的比較，無論是同比還是環比，都是與低基數比。比如，大型房地產企業10月份的銷售額看上去同比增長快速，但實際上還低於今年6月份的銷售量。同樣，一線城市銷售今年累計同比也是下跌的。
三是一線城市10月銷售量增長，很大程度上與本地和外地投資者進入市場有關，其中外地投資者佔比可達20%以上。在中國，有縣級行政區2,800多個，退休及在職縣處級幹部估計幾萬人，僅這部分權力者就有能力進入一線城市購買住房。
現在來看房價，中指研究院的數據，10月百城二手房房價環比下降了0.6%，同比更是跌了7.3%。100個重點城市裏，沒有一個城市的房價是上漲的，全都是下跌的，而且已經連續下跌7個月了。截至到9月底，全國一手房的房價還在下跌，而且已經連續下跌幾年了，跌幅在擴大，估計10月份的情況也好不多少。
最近深圳為何又有投資者湧入市場，很大程度與香港房地產市場的價格有止跌之迹象，及股市上漲的溢出效應有關，這些資訊很快傳導到購買住房投資者那裏。但在這個時候進入房地產市場投資者，將面臨巨大投資的風險。因為，深圳住房銷售急劇增加，有可能是曇花一現。
因為，幾年來，中國各城市住房價格一直在下跌，即使一線房價也下跌達30%，其他二三四線城市的房價更是下跌得慘重。各城市房價下跌如此之多，是不是已經達到房地產出清的狀態，住房需求是不是由此正在釋放出來。
北上深房價仍貴 入市風險未除
就此而言，這幾年各城市房價下跌並非看下跌幅度有多大，就能夠市場開始出清，而是看各城市的房價以前投機炒作程度有多火爆，房地產泡沫吹得在多大。如果2021年房價過度投機炒作，房價飈到了天上，房地產泡沫巨大，那麼即使房價巨幅下跌，也不意味着房地產市場能夠出清，住房需求能夠釋放出來。
還有，北上深中心地區的房價即使是下跌了30%，但這些城區的房價仍然頂在每平方米10萬元以上。這樣的房價對於住房消費需求者來說，肯定是天價，他們豈有足夠支付能力進入這個市場？即使是降準、降息、降首付等，推出多少優惠強激勵購買住房政策，同樣是如此。
目前，政府希望托底，用政府籌集的資金把這些過剩的住房收購後，成為保障性住房就出於這樣一個考慮，即房價無法跌到絕大多數消費需求有能力購買的水平，當前的中國房地產市場要完全出清是不可能的。
不過，政府通過這樣的方式來實現其目標，估計還得有時間，也會是一個漫長的過程。所以，全國各城市的住房價格還得下跌，在房價還在下跌的情況下，住房的投機炒作者根本就不敢冒巨大風險進入這個市場。所以，如果中國房地產市場房價不止跌回穩，甚至能夠微微上漲，住房市場向下調整肯定還會繼續。
還有，當前二手房市場的銷售量增加，也主要是價跌量增，持有住房的居民希望借助當前的房地產政策讓自己手上持有的住房出手，這種現象也意味着整個市場房價還是在繼續下跌。
強激勵救市 惟回暖過程漫長
當然，住房消費需求無法釋放，還在於購買住房民眾以前購買的住房能否按質按量交收？否則中國房地產市場的信心根本無法確立。
就目前的情況來看，盡管保交樓已經提高到政治化的高度，但是該政策已經實施2年多了，目前要完成這個任務還是存在許多障礙，這同樣需求一個過程。在這種情況下，它會嚴重影響住房消費需求的釋放。
所以，對於當前中國房地產市場，不要以為這樣強激勵救市政策出台之後，就能夠如2021年以前那樣馬上反應，現在的情況是，中國房地產市場要回暖會是一個漫長的過程。
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【知識庫】中央近期有何房地產政策？
•中央財政近3年安排了保障性安居工程補助資金2,124億元（人民幣，下同）、中央預算內投資2,800億元，並統籌地方政府專項債券等，支持籌集各類保障性住房666萬套，用於滿足城市中低收入群體。
•財政部門配合出台了「保交樓」專案借款政策，對3,500億元專案借款予以貼息。
•允許專款債券用於土地儲備，支持地方政府使用專款債券，回收符合條件的閒置存量土地。
•用好專項債券來收購存量商品房，用作各地的保障性住房。
撰文 : 易憲容 中國經濟學家
欄名 : 知•析趨勢