2024-11-06
經濟日報
近期市場連環出現利好消息，大手買賣稍增，成交主要集中於大手豪宅買賣，甚至全幢住宅租賃項目，投資上仍較商用物業吸引。
上半年整體大額物業買賣市場非常淡靜，踏入第三季，利好市場消息連環出現，先有美國及香港啟動減息，對投資物業來說，息口回落定是好消息。其後中央連環出招，帶動股市突急升，預計亦可帶來一定財富效應。再加上早前施政報告中，對樓市亦有放寬按揭等措施。
多方面利好措施，為樓市帶來好消息，特別住宅一手市場近周即時見效，多個新盤出現沽清情況。
豪宅暫跑出 屢現逾億元成交
至於大額物業買賣方面，資金似乎亦流向於住宅相關市場。最明顯為豪宅買賣，逾億元成交連環出現，最大手為山頂道28號屋，以10.5億元易手，成交呎價高達12.5萬元，由內地買家承接。另淺水灣道90號11號屋，以4.7億元轉售，實用呎價84,169元。山頂白加道Altadena House A2室，以約2.5億元易手，呎價約5.9萬元。
相比起豪宅市場，工商舖僅錄零星成交，逾億元交投亦不多。多項利好因素，率先推動豪宅市場，相信亦與息口走勢有關。按目前最新銀行同業拆息，仍處約4%水平，若承造按揭投資工商舖成本仍高逾5厘，而現時甲廈、舖位的回報率，普遍未達5%水平，令投資者出手未見進取。
豪宅市場中，特別是超級豪宅成交的一大特色，是買家主要為用家或長線投資者，而近期購入項目，不少為內地背景成分，購入多作自用，作收租的個案少之又少，故豪宅回報率即使較低，沒有影響入市意慾，只要物業屬罕有，兼業主減價，承接力仍理想，因此豪宅在大手買賣市場上暫時跑出。
住宅租賃項目 惹財團垂青
另外，近期較受捧的投資項目，均屬住宅租賃相關，例如台資財團以約2.6億元，沽出北角威非路道21號全幢酒店。此外，英皇旗下堅尼地城全幢服務式住宅，獲2.8億元洽購至尾聲，料快將易手。
住宅租賃項目成財團留意對象，因投資穩陣度較高。從商業市場上，市區吉舖尚未完全消化，甲廈空置率更創新高，兩者面對租金尚有下行壓力，令投資者少許擔心。據差估署最新數字，2024年9月份私樓租金指數報196點，按月上升約0.05%，連升7個月，與樓價走勢相反。由於住宅租金平穩向上，出租率亦高，相關的全幢住宅租賃項目，本身租金回報率吸引，再加上可改裝成學生宿舍等概念，投資角度較多，吸引資金流入住宅租賃項目。
據教育局數字，2023/24學年就讀教資會資助課程，包括研究院研究課程的非本地生達23,054人，按年升6%，其中內地生共17,822人，佔77.3%，兩者均創至少7年來新高。內地生加上各類專才租客，帶來投資吸引力。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論