上月有記者問筆者，樓市正處於下行周期，市區重建局是否有需要繼續收購舊樓？未來市區重建應該如何調整方向？
要回答此問題，不妨參考私人市場的變化。年初至今，都沒有發展商向土地審裁處申請強制拍賣，金朝陽集團 （00878） 10月申請上訴下調銅鑼灣希雲大廈的底價遭土地審裁處駁回後，亦表明無意在即將舉行的第二次拍賣中投標。
發展商亦不再積極投地，過去兩年招標的地皮，不是以低價成交，便是以流標收場，反映在逾11萬伙的大量新盤供應積壓下，發展商暫無意吸納地皮，新盤去貨更形迫切。這一一均反映發展商的投地意慾低企，未必有意競投，極其量會以低價「執死雞」。
在市況疲弱下，發展商尚且可以按市況變化選擇暫停吸納地皮，但市區重建局則身不由己，承擔着推動香港重建發展的社會責任，要經過與政府商討才能調整策略。因此政府需要與市區重建局磋商，是否在跌市下仍然繼續收購舊樓重建，若堅持繼續，如何承擔開支及虧損？
需創新模式 推動舊區發展
未來市區重建需要以較創新的模式推動舊區發展。一直以來，市建局採用的模式是收購在收購範圍內的舊樓，然後整幅地皮推出市場招標出售。但現時樓價持續下跌，收購舊樓易出現高買低賣的情況，若項目未能售出，市建局便要承擔不少利息開支。市建局發債當然有幫助，但長貧難顧，仍要思考新的發展模式。
政府、市建局及發展商宜磋商，分享各方難處，商討如何能推動市區重建。其中一個可以考慮的方案是市建局讓小業主參與重建，若涉及地盤有未用盡的地積比率，可以讓小業主樓換樓，市建局便毋須先墊支款項。市建局有別於發展商，並非以牟利為原則，向小業主收購單位，均以一筆過付款，前期開支極大，遇上跌市便要面對極大的財政壓力，若以樓換樓模式，便可以減輕負擔。
另一可行方案是把收購所得的舊樓翻新，出租作學生宿舍。此類需求今年已見增加，隨着政府大力打造留學香港品牌，需求將持續增加。市建局的重建項目均在市區，正正是學生物色的居所。當然租金收入未必能彌補市建局的收購開支，但起碼能提供一筆穩定的收入，應付利息開支。
樓價回落，小業主面對收購價回落，私人收購舊樓重建的市場已停頓，政府需要思考是否繼續讓市建局繼續以蝕本價推動舊區重建。
撰文 : 曾煥平 仲量聯行香港主席
欄名 : 專家論市