2024-11-04
星島日報
受惠減息威力逐步浮現，不少發展商亦趁勢加快推售旗下樓盤應市，滿足市場需求，加上《施政報告》亦放寬物業按揭成數，為剛過去的10月樓市帶來動力。總結上月一手交投，市場統計錄得約3000宗成交，按月計大幅上升約3倍。
至於美聯物業所統計的10大屋苑，全月買賣錄得逾200宗，按月升逾4成。值得留意，一手及二手10大指標屋苑全月交投量均創出7個月新高，反映購買力持續釋放。
利好因素帶動第四季樓市
雖然近期樓市交投轉旺，但根據差餉物業估價署資料，9月份私人住宅售價指數按月跌約1.7%，是連續第5個月錄得跌幅。
不過，相關指數仍未全面反映9月減息周期開始啟動，以及中央推出措施提振經濟帶來的利好樓市因素。若果參考「美聯樓價指數」，近期樓價走勢已見企穩，最新（10月28日)報127.6點，按周上升0.25%，相對3周前的年內低位累計上升約0.31%，按推算，預期10月份差估署樓價指數跌勢有望收窄，或止跌回穩。
而11月美國聯儲局亦會議息，是次亦有望再度減息，加上多重利好樓市因素帶動下，第四季樓價更有望回升數個百分點。
另外，差估署日前亦公布9月份私人住宅租金指數，按月微升約0.1%，已是連升7個月，並創出5年新高，而租金與樓價走勢背馳情況持續，去年與本年至今已連續2年出現「租升、價跌」。一定程度上會令租金回報上升，讓更多長線投資客有意入市，而租樓一族，因為供樓更趨划算，故更多會選擇棄租置業。
負資產宗數料回落
至於金管局日前公布的最新負資產宗數，顯示今年第三季有約40713宗負資產，較今年次季約30288宗上升超過3成，為2003年第四季後約21年新高。
數字看似對市場構成負面影響，但筆者想指出，上季負資產宗數上升是與樓價明顯下跌有關，而由於樓市已見起色，最壞時刻或已成過去，政府亦積極推動經濟及幫助樓市，況且上季負資產數字尚未全面反映減息周期啟動、中央推新措施振興經濟、《施政報告》放寬按揭成數及容許投資移民買豪宅等利好樓市的效應，故隨着樓市改善，第四季樓價亦預期回升，負資產數目將有望回落。事實上，目前銀行業住宅按揭貸款的資產質素維持良好，整體按揭貸款拖欠比率維持低水平，大部分借款人亦如期還款，銀行按揭業務風險依然可控，故市場毋須因負資產宗數新高而過分憂慮。
張子存美聯住宅部營運總監