2024-11-04
明報
【明報專訊】市建局位於九龍城的啟德道／沙浦道重建項目早前流標，該局行政總監韋志成昨稱即使稍後重新招標，發展商入標意欲不會顯著改變，故局方「有必要」仔細研究自行發展該項目。他承認項目流標無可避免影響市建局現金流，該局需審慎考量每個項目推出收購的時間和步伐，量入為出，傾向開展不涉大量物業收購的項目，減低收購支出。有測量師指收購涉及龐大開支，對市建局極具挑戰，相信將來局方必會重新審視其他重建項目。
再招標料「無顯著改變」
市建局上周二公布啟德道／沙浦道重建項目流標，市建局指只接獲一份標書，市建局董事會審視後決定不接納，收回項目。韋志成昨在網誌表示，市建局作為公營機構，收回標書是負責任做法，將研究重新招標或自行發展，但現時一手住宅供應充裕，加上利率高企，認為即使重推招標，發展商入標意欲也「不會有顯著改變」。
韋志成指出，沙浦道項目位處九龍城的策略性位置，若項目推進因收回招標而停滯不前，除了影響九龍城舊區更新及與啟德發展區的連接，亦會拖慢衙前圍道項目的進程，強調市建局團隊有必要在項目發揮的規劃和社區裨益、發展成本及風險等方面，「仔細研究自行發展沙浦道項目的可行性」。
暫無前期收入 影響現金流
不過他亦稱，市建局收入來源「相當窄」，主要靠將重建項目推出招標，從中標合作發展商收取前期款項，才有能力應付下一批重建項目的收購和補償支出。他認為無論沙浦道項目重新招標或自行發展，該項目今個年度將不會為市建局帶來前期款項收入，無可避免影響現金流。
稱債券夠用兩年 適時再借
韋提到，雖然市建局已發行120億元債券，以應付今明兩年會踏入收購階段的已開展項目的收購開支，預計涉約300億元，但要達到穩健的財務及現金流狀况，市建局需審慎考量每個項目推出收購的時間和步伐，量入為出，尤其涉及大型重建項目的收購，包括土瓜灣多個項目、未推出招標項目，以及在5年業務綱領內仍未開展的項目等（見表）。
韋說，因應重建項目未來的招標安排及結果，會考慮適當時再安排發債或銀團借貸，但亦認為不能單靠融資推動市區更新，更不應以借貸推動預期會涉及嚴重虧蝕的重建項目。
香港測量師學會前會長何鉅業認同市建局量入為出原則，稱收購涉及龐大開支，對市建局極具挑戰，相信將來局方必會重新審視其他重建項目，「最終都是考慮財務是否可行」，若項目受影響住戶較多、重建後增加的樓面面積不大，會令財政壓力增加，這些項目可能較後才展開收購。
何鉅業料必重新審視其他項目
韋志成提到，九龍城准許住宅及總地積比上限分別為7.5及9，即使發展商因應市場需求減少商業樓面面積，省下的地積比亦不能應用在住宅樓面面積。何鉅業認為即使住宅樓面增加，發展商仍會考慮其他因素如區內住宅供應及整體樓市等，暫難評估若重新招標對發展商的吸引力會否增加，故認為市建局亦應研究自行發展。
香港測量師學會會長林家輝表示，發展商都是在商言商，一個項目反應冷淡不能代表市場看淡九龍城重建發展，相信日後市建局如推出更吸引的項目，發展商仍會入標。