2024-11-01
明報
【明報文章】房屋局早前公布最新《長遠房屋策略》（長策）進度報告，估算未來10年總房屋需求為43.03萬，同期總供應數目為43.8萬，兩者均較去年估算增加1.4%。在約44萬個房屋供應中，當中30.8萬為公營房屋單位（包括出租公屋和資助出售房屋），另外13.2萬為私樓單位。當局強調房屋供應充裕，並已覓得建屋土地供應，似乎按部就班，房屋問題可順利處理。有別過去多年的進度報告，今年長策提及三大修訂方向，即（1）持續以「供應主導」和「靈活變通」原則，增加房屋供應；（2）完善置業階梯，促進青年置業；及（3）確保善用公屋資源，鼓勵公屋租戶上流。其實三大修訂方向並非新事物，似乎亦是合理不過的目標，惟仔細檢視，當中有值得斟酌之處。
估算房屋需求欠準確
首先，在「供應主導」方面，由於建屋造地需時，當局會建立充足土儲、及早規劃，依據客觀的長遠房屋需求推算，有序籌建公營房屋單位和推出私營房屋用地；至於「靈活變通」，強調按實際情况轉變，定期更新需求推算，似乎無可爭議；未雨綢繆做好規劃供應，亦屬應有之義。但關鍵是需求推算是否準確、對實際情况如何理解，從而提供相應房屋供應。
目前房屋需求估算主要包括四大方面：住戶數目淨增長、受重建影響住戶、居住環境欠佳住戶，及其他因素下衍生房屋需求。惟估算均欠準確。
問題一：未計及人才住屋需求
住戶數目淨增長方面，其實有不少基層住戶因應私樓租金高昂，因此被迫與在公屋或私樓的家人共居，實際住屋需求因被壓抑而持續低估，特別是非長者單身人士之住屋需要一直被忽視，惟每年配額僅2000餘個且輪候公屋時間極長，住屋需要被不合理政策、人為地扭曲住屋需求。
再者，因應香港打造國際高端人才集聚高地，今年施政報告指出，自2022年底推出新輸入人才機制（包括高才通、優才、輸入內地人才、一般就業政策），至今共收到逾38萬宗申請，當中已有約16萬名人才攜同家人抵港。2022年施政報告亦曾提出，要在2023至2025年，每年輸入至少3.5萬名預計逗留至少12個月的人才。可見各項輸入人才計劃已大大增加本港人口，連同其家屬，新增人口隨時動輒逾30萬至40萬。雖然不少輸入人才及其家屬不一定選擇在港定居，但只要有一半在港生活，新增住屋需求（置業或租賃）也不能小覷。然而，長策正正未有計及上述因素。
問題二：未來重建戶需求應增多
在受重建影響住戶方面，雖然估算達7.38萬，較去年7.16萬戶稍為上升，但其實也屬低估。目前估算主要參考過去10年已拆卸的私人單位數目（年均2000個），並以市建局重建項目每個單位平均受影響住戶數目（2個）作估算。惟過去不反映未來，市區更新步伐需進一步加快，需求應有增無減。
除了人口老化，本港樓宇同樣面對老化挑戰，部分舊樓或可復修，但需要重建的卻更多。目前全港達50年樓齡以上的樓宇不足1萬幢，但預計到2042年會增至近3萬幢，估計要120年才可全部拆卸。
為此，今年7月立法會通過降低強拍門檻旳修訂條例，樓齡50年或以上私人樓宇，門檻由現時80%業權降低至70%或65%，視乎樓齡組別和地區。因此，可預期舊區重建和市區更新亦要提速、提效、提量，未來受重建影響的住戶勢必增加，房屋需求亦自然較過去10年為多。
問題三：規管劏房後環境欠佳住戶未必大減
居住環境欠佳住戶方面，當局仍沿用去年的12.75萬住戶數目，表示留待下一年度檢討居於分間樓宇單位的住戶估算數字再計算。事實上，隨着3萬個簡約公屋、2萬多個過渡房屋逐步建成，某程度上或改善了部分原不適切居所住戶的住屋需要。
然而，當局早前公布將立法規管劏房，在訂立「簡樸房」標準後，日後不符簡樸房定義而須被取締或執整的劏房單位，將導致市場上可租住單位進一步減少。由於並非所有租戶均合資格入住簡屋、過渡屋或公屋，不合資格的租戶（不一定是經濟富裕人士）的住屋需要會被忽略。在住屋條件要求提升後，租金水平亦相應調高，最終反而可能流落至不屬取締目標的牀位、板間房，導致不適切居所人口增加。加上未來10年住屋需求仍會隨着外來人口而增加（如持單程證來港團聚人士、輸入人才及其家眷，乃至非本地學生等），可見居於環境欠佳單位的住戶未必減少，甚至可能增加。
再者，2萬多個過渡房屋如果在10年內要清拆，日後亦會衍生增加房屋需求，當局亦需一併考量。
問題四：「其他因素」未計流動的非永久居民
至於其他因素方面，當局估計未來10年將有近3.2萬間房屋需求，來自約1.6萬非本地買家、1.1萬個非本地學生和5000名流動居民。其實此估算同樣忽視了新來港人才及家屬，因為他們既不屬非本地買家，亦不是學生，也不屬流動居民（「流動居民」指統計時點前或後的6個月內，留港1個月但少於3個月的香港永久居民）。可見這一群為數甚大的「非永久」流動人口，其住屋需要同樣未計入其中。
助置業非首要處理目標
長策提及「完善置業階梯」屬一大政策方向。置業是不少市民的人生目標，惟在有限的公共資源下，政策目標亦需訂立優次。特首曾提及，若能夠協助綠表人士（現居公屋）購買資助房屋，住戶最終可讓出公屋，從而增加公屋供應，令一個單位可幫助兩個住戶，認為方法可取。
事實上，除了現有公屋租戶，綠置居對象亦包括輪候公屋人士，他們亦可購買居屋單位；但經濟能力較差的輪候冊人士卻只能繼續輪候公屋，因着公營房屋已作資助房屋出售，出租公屋單位便減少了。
政策目標應有緩急輕重，有能力置業的現有公屋租戶，大可考慮市場上二手居屋或私樓。相反，面對逾20萬戶公屋輪候冊家庭的龐大住屋需要，理應增加出租公屋供應，另透過其他資助方式滿足置業需求。
至於協助青年置業的建議，只增加抽籤號碼和有限配額，點綴作用大於實際，亦未真正處理青年住屋（而非置業）的基本生活需要。至於設立舉報獎勵計劃，加強打擊濫用公屋者，似乎勢在必行。對於新政使社區出現「人人監視」氛圍和「篤灰」文化，恐怕亦無人在意。
長策應重量又重質
回首10年長策，策略只側重對量的估算。展望未來，隨着社會進步，市民對居住質素的期望亦有所提升，他們也希望有較大的人均居住面積、有更充裕的生活和活動空間；長者希望有更多休閒空間，兒童及青年亦希望能夠有較大居所和社區活動空間；增加住屋面積亦有助鼓勵生育。若加入上述新增元素，其對土地需求數量會增加，可供應的公私營房屋單位數目必有所減少。
再者，涉及不同年齡、社經地位居民之住屋需求的考量，似乎亦未在長策中反映。倘若加入各項改善住屋質素的條件後，涉及土地需求勢必增加，房屋供應數量亦會減少。現屆政府將提升市民幸福感作為施政目標，日後又會否融入長遠房屋策略的政策實際層面？
作者是香港社區組織協會主任
[何喜華]