2024-11-01
東方日報
根據香港金融管理局的最新數字，負資產住宅按揭貸款宗數突破4萬宗，短短3個月再添過萬宗，更創逾廿年新高；若計及財務公司及發展商二按，相信更令人「心驚」！惟金管局指此乃預期之內的現象，強調銀行資產質素維持良好，輕描淡寫的評論，難以掩蓋樓市供需失衡、風險傳導至金融體系的問題。這也許是本月港府推出一系列支持樓市措施的底因，說到底，官方有必要提高樓市供需透明度，始能穩定市場預期，以助整體景氣脫離險境。
影響樓價的因素眾多，但作為資產，其價格表現離不開供需關係。為解決香港的住屋問題，以及開闢更多土地供應以應付新經濟發展，港府改變一貫由市場主導供應的取態，在未來土地供應上重奪主導權，計劃以各種方式大興土木，增加土地與房屋供應，這涉及的不僅是巨額投資，也意味着可能徹底改變香港樓市求大於供的格局，動搖過去一直支持着高樓價政策的基礎。
其實港府要增加土地供應，降低住屋及營商成本，改善生活環境，更好地規劃未來，應付產業發展所需，無可厚非。不過，過去樓價累積可觀升幅，資產價格突然大跳水，影響的不僅是民生經濟，更威脅金融體系穩定，稍有差池，非但拖累經濟，更倒過頭來打擊長遠建屋供應及土地開發，得不償失。
雖則說物業投資風險自負，但別忘記不少港人畢生積蓄就放在自住物業，這些年高樓價下不少港人以高成數按揭高價買入物業，一旦跌入負資產行列，即使政策疏導下，銀行業不即時主動向貸款者追補差價甚或追收貸款，但這群業主既要擔心供款能力變化，亦面對手上物業變現及再融資的問題，一旦斷供，直接影響銀行資產質素。別忘記，港銀不是國營，打開門口做生意，在商言商，在情況惡化下收緊按揭貸款以控制風險，對樓市所起的潛在骨牌效應，不容忽視。
這一連串問題雖然風險尚可控，但作為負責任的政府有必要先天下之所憂，回應市場疑慮。除了採取措施加大短期需求以穩定樓價外，亦有責任提升土地與房屋供需規劃的透明度，始能有力穩定市場信心，否則不利投資、消費與金融穩定，最終只會令經濟百上加斤。
除了本地的土地及房屋供應外，隨着香港與內地通關愈來愈便利，邊界之分已變得愈來愈模糊，一小時生活圈及兩地經濟互聯互通，更多港人選擇在內地城市居住，將改變香港樓市需求。雖然利率是影響樓市的其中一個因素，但排除美國利率暴跌的可能，減息對支持樓市作用有限，市場焦點離不開供需關係。
也許昔日樓價不合理地高，結下今日樓市調整的果，資產價格周期如是，本來不至於太令人擔憂。問題在於港府土地政策大變，過去沿用的評估供需模式未來已不再管用，加上經濟結構轉型挑戰嚴峻，新經濟改變營商模式，皆為資產價格添壓，最怕是迎來引發大冧市的最後一根稻草，後果將是災難性。搞不好樓市，穩經濟、穩民生，只怕會變得遙不可及！