2024-10-31
經濟日報
施政報告公布翌日，唐榮在本欄推算公營資助出售單位，主要是居屋的變化，10年將增至12.3萬伙。
直至日前公布的長遠房屋策略周年報告（見表）確認有關估算，其實報告還隱藏一些改變，反映覓地的重要性。
特首李家超宣布調整公屋（包括綠置居）和資助出售單位的比例，由現時七三比逐步調整至六四比。根據剛公布的長遠房屋策略報告，2025/26至2034/35共10個年度，公營房屋供應目標30.8萬個單位，出售居屋將增至12.3萬伙，較原先計劃增加3.1萬伙。扣除前5年已計劃建成的5.58萬伙資助出售單位，平均每年11,160伙；後5年供應可達6.72萬伙，平均每年推升至13,440伙。
公營房屋供應 扭轉「頭輕尾重」
至於未來10年房屋供應總量約44萬伙及公私營七三比不變，其中一個明顯變化，是公營房屋供應「頭輕尾重」情況扭轉。去年的長策報告，公營房屋目標同樣10年30.8萬伙，不過，去年報告中前5年建屋量，只有14.18萬伙，未能過半；到了今年，新一個10年期的前5年，估計可建的15.86萬伙，終於過半數，公營房屋不再「頭輕尾重」。
所以，自2020年長策提到政府準備的單位中，約三分之一預計在第一個5年期落成；另外三分之二預計在第二個5年期落成，不再出現以上的問題。
沒有了頭輕尾重，但可供即時發展的熟地還是不足夠，以下內容同樣自2020年起出現相類似的論述，經歷5年5份長策報告，仍在不斷重複、重複又重複，「造地建屋需要一定時間，所需程序及發展流程皆具挑戰性。第一個5年期的項目大多在興建中或已經在『造地』的較後階段，有關項目的落成時間表相對比較確實。至於計劃在第二個5年期落成的項目，大部分用地處於造地/研究階段，能否用於興建公營房屋取決於可否如期完成所需程序（例如改劃、地區諮詢、基礎建設、收地、清拆、重置受影響設施、立法會撥款批核、地盤平整等），其發展時間較為浮動。」
新供應集中北都 留意會否滯銷
唐榮相信，熟地供應不足，多屆政府計劃增加供應樓宇時均面對兩難的抉擇，公私營樓有時只能二選一，甚至不得不加高、加密、「斬細」以追趕數量，相信亦是多屆政府抓緊土地供應的原因。
另外，長策報告又提到，未來10年的公營房屋單位供應主要來自北部都會區（包括古洞北/粉嶺北新發展區、洪水橋/厦村新發展區及元朗南發展區）、東涌新市鎮擴展、啟德發展區及其他用地改劃等。值得留意的是，過去新樓市場曾出現集中一區推地，同區同時有大量新盤入伙，造成滯銷等情況，公營房屋如果都集中新界某一區，不論出租或出售，會否出現類似的問題？
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論