2024-10-30
明報
【明報社評】全國政協副主席梁振英最近談及本港土地房屋供應前景，一句「慎防供過於求」，引起不少迴響。過去數年，香港內外環境出現劇烈變化，地緣政治形勢變得不利，樓市下滑經濟受壓，更影響了不少人對未來土地供需的看法。有了北部都會區是否就不需要交椅洲人工島，政商界近年時有討論，然而正如行政長官李家超昨天所言，造地和供應是兩件事，政府若要牢牢掌握土地主導權，必須建立土地儲備，人工島計劃對此依然具有關鍵作用，只是政府財赤嚴重也是現實，開發新區之前，必須先「計好條數」。當局需要提供更多數據和細節，外界才能客觀討論人工島的問題。
梁振英憂供過於求
李家超談土地儲備
早於梁振英擔任行政長官時，政府便有中部水域填海的倡議，其後林鄭月娥接任特首，發起土地大辯論，「明日大嶼」填海建島計劃應運而生。及至現屆政府上台，計劃名稱雖然有變，但建島造地1000公頃目標並無改變，惟受經濟下行等因素影響，當局放慢了人工島計劃，最新目標是爭取在現屆政府任內（即最遲2027年）啟動填海。發展局長甯漢豪強調，項目不會擱置，只是步速比較慢。
過去數年，政商界不時有聲音認為，政府應押後以至擱置人工島計劃。梁振英近日網上發文，提到慎防土地「供過於求」，引起各方廣泛關注，一方面因為梁振英昔日擔任特首時，一直強調要增加土地供應，另一方面也因為有關說法令人聯想到人工島項目。梁振英表示，香港土地房屋供應短缺只是目前，未來供應「並非愈多愈好」，必須看供需，樓價下跌對解決住屋問題雖是好事，但會衍生負資產、金融和公共財政等問題，財政收支不能不預算。行政長官李家超昨天回應記者提問，強調造地和供應是兩件事，不斷造地可以在有需要時推出土地，亦可將不需要推出的土地放在儲備，具體土地供應數量，一定會按數據作出客觀判斷。
現時香港面對的內外環境，跟2018年「明日大嶼」願景提出時，確有很大不同。當年香港未有北都計劃，也未經歷反修例風暴及地緣政治環境劇變等衝擊；經濟方面，當年樓價屢創新高，政府賣地收入豬籠入水，也跟目前別若天淵。此一時，彼一時，梁振英關注日後新區開發會否入不敷支，公共財政是否能夠應付，可以理解。與此同時，以往經驗亦清楚說明，政府造地必須持之以恆，不能只看短中期市道。事實上，若不是當年曾蔭權停止造地多年，導致土地供應短缺，梁振英在任期間，覓地建屋也不會這麼艱辛。
私人發展商在新界擁有大量閒置農地，反觀政府卻沒有多少土地儲備，導致本港土地供應主導權長期旁落。對私人發展商而言，政府全力開發北都，有助發展商釋放儲備多年的農地價值，更符合他們的利益，然而從政府角度，人工島計劃有助政府重建土地儲備，牢牢掌握土地供應主導權。
香港正處於經濟轉型期，不少行業備受壓力，甲級寫字樓空置率屢創新高，反映市場供過於求，然而另一邊廂，政府也有不少長遠發展大計。除了北都興創科，政府也強調要強化「三大中心」，即國際金融、貿易及航運中心。以梁振英力倡的航運服務業為例，全力發展與航運管理相關的金融、保險及法律等專業服務，將是未來重中之重，倘若發展有成，長遠必定會增加甲級寫字樓的需求。另外 ，政府多項構思，諸如推動文藝創意產業、發展遊艇旅遊等，背後都牽涉產業鏈建設，人工島可以提供所需用地，如何避免重蹈九龍東核心商業區發展陷困的覆轍，關鍵在於做好規劃。
土地需求變數多
「計掂條數」需資料
本港房屋問題近年出現了一些轉機，未來10年公私營房屋供應可望逐步增加，今年《施政報告》也提出了解決劏房問題的方案，然而改善市民居住環境，只有進行式，沒有完成式。市民「住大些、住好些」這一期望從來沒變，符合80平方呎最低面積要求的簡樸房，也沒理由是政府的「終極目標」，更何况政府長遠還要大規模重建油尖旺及北角等舊區，人工島確可提供大型調遷空間。除非香港從此一蹶不振，否則土地的需求一定存在，眼前最大問題是如何「計掂條數」，確保人工島計劃不會對公共財政構成長遠負擔。
2019年，政府曾估算人工島造價約要5000多億元，而土地收益料可達到1萬億元。當局強調項目發展長達20年，一年所花不過300億元左右，更可發債融資，外界則關注政府低估造價。時移世易，近年樓價地價顯著回落，加上本港內外環境出現結構轉型，人工島土地收益當然要重新評估。根據政府去年的說法，人工島土地收益約為7500億元，工程造價則為5800億元，惟之後再無更新數字或提供更多資料。
發展局長甯漢豪近月表示，人工島計劃可以「拉長」分期填海，不同年期所牽涉的現金流都不同，政府對造價無最新估算。國際形勢風譎雲詭，香港經濟又適值轉型期，長遠土地需求難測，但建島造地耗資龐大，確須搞清楚負擔能力。人工島填海無疑可以「拉長」來做，但如果當局無法提供更多數據和資料，外界很難判斷人工島計劃的財政是否可行。人工島無論建與不建，都不能「拍拍腦袋」下決定。土木工程署及規劃署2021年開展人工島規劃及工程研究，預計今年底完成，期待當局早日提供更多數據和規劃細節，讓各界有更客觀和紮實的基礎，去討論人工島計劃。