2024-10-29
明報
【明報文章】特首李家超在10月16日發表施政報告。在施政報告公布前，本欄討論了「告別劏房」政策；施政報告推出後，政府提供了更多資料，有助討論。首先，我欣賞政府的勇氣與決心去解決劏房問題，其中一定要歸功港澳辦主任夏寶龍，不是由他發辦，香港的劏房問題會繼續發酵。
一直以來特區政府忌憚處理劏房問題，是因為供應不足，貿然處理劏房，恐怕劏房居民要「瞓街」；而且一旦要規管劏房，就有合規的劏房，變相令劏房合法化。所謂國際大都會，房屋本身有一套合法標準，例如採光、通風、消防、間隔等等。現在向全世界承認，原來香港的最低標準是要有獨立廁所的8平方米房間，讓國際貽笑大方。不過一天不承認劏房合法，永遠都不能夠處理問題，所以要盛讚勇氣可嘉。
取締工廈劏房 住戶需求不能忽視
民間主要聲音都是我早前說過的：供應不足下，消滅劏房會導致剩下所謂合規格劏房「簡樸房」的租金上升，仍然需要住劏房的人要承受貴租。略略計數，全香港現時約有11萬間劏房。根據特首李家超所說，其中三成的劏房需要處理，即約3.3萬個。這3萬幾個單位，如果要符合政府的標準，有一些會消失，有一些會合併，所以整體會減少供應。
政府的估算可能有落差。根據統計處2021年《主題性報告：居於分間樓宇單位人士》，11萬個劏房入面只包括私人住宅單位、村屋、商業大廈及臨時屋宇單位內的分間樓宇單位，但工廈的並沒有包括在內。根據立法會文件（註1），2020年工商業大廈內住宅單位約有7000個。政府說必須取締工廈劏房，這些需求不能忽視。
未來究竟如何協助那些因劏房未合規格而要搬走的居民呢？首先就是簡約公屋，大約有3萬個單位，要輪候公屋3年或以上才有資格申請，其中住在不適切居所時間較長的可以加分。
除非增加市區公營屋 否則劏房不會消失
即使有簡約公屋，不是所有劏房居民都願意搬遷。劏房最大的價值就是地點——location、location、location。李家超表示他們研究過，八成劏房居民都說「地點」是住劏房的原因。地點近返工、非常方便、配套好，實在很難令人搬去「山旮旯」的簡約公屋。
由我第一天寫劏房的文章已經說，很多人為了方便，願意犧牲很多其他東西。因此常有人說為什麼不住新界大西北的村屋，幾千蚊有幾百呎。他們不明白居民的喜好，而這是為什麼市區劏房成行成市的原因。除非政府能夠增加市區公營房屋供應，否則劏房是不會消失的，最多只是數量減少、質素提升而已。因此房屋局長何永賢亦明言，預計之後留在市場的合規格劏房（又名「簡樸房」）有7萬戶（註2）。
長遠來說，政府官員預計未來5年有18.9萬間公營房屋（包括居屋）供應。公屋及資助出售房屋比例，會由「七三比」變成「六四比」；四成居屋入面，綠白表比例將調整到五比五。即是說18.9萬間公營房屋供應，有大約7.6萬間是居屋，其中3.8萬間予白表，供現有公屋居民上樓的綠表居屋亦有3.8萬間，騰出本來使用中的公屋，就可分配給輪候冊人士。即是說，等上公屋的輪候者，有11.3萬間公屋（包含綠置居），以及3.8萬間騰出的公屋單位，總數約15萬間。不過政府工程通常會延誤，所以當單位建成數字14萬間。
如果可以將這14萬個單位完全派出及售出，那麼對於現時公屋輪候冊上逾20萬宗家庭及單身申請，應該是一種紓緩，當中包括約6.6萬「現役」劏房居民（11萬劏房戶中有六成正輪候公屋）。所以政府官員有信心。
不過，既然供應如此巨大，又何必花240多億元建造一些各方面都不如公屋的簡約公屋呢？簡約公屋大部分都要等到2026/27年度建成，要差也不差在那兩年。何永賢常說居民等不及。如果實在等不及，又何必擔心劏房居民不願意搬進去，跟房屋局長一同呼籲居民務必要申請並搬進去，要補貼搬遷費利誘？
政府宣布會多興建資助出售房屋而不是公屋。這裏有幾個原因，第一是政府缺錢。公屋租金不足以維持營運和管理之餘，還要倒貼管理費、維修費等等。公屋事務亦需要眾多房屋管理員處理，人工開支大。居屋以前是比較能夠回本的生意，新加坡政府透過興建及售賣組屋賺到不少錢。不過近來房屋價格下跌，如果居屋要打六至七折，綠置居打三四折，但建樓成本愈來愈貴，能否回本是問題。第二是他們認為公屋輪候冊問題已經解決了，所以要多建資助房屋讓想置業的市民購買，重置置業階梯。
以上是政府漂亮的如意算盤，我將整盤數看清楚，抽絲剝蠶整理了出來。我認為政府總算有計劃解決房屋問題了，若不介意低於一般樓宇標準的合資格劏房／「簡樸房」，施政報告推出的新政策可說見到隧道盡頭的光了。實行結果，有待觀察。
大批人才學生來港 住屋需求上升
不過除了工廈劏房外，政府可能計漏了一些數字。政府一方面不停宣傳很多人才來港，但有些人為了節省生活費、事業未上軌道等等，會住在劏房；即使不住劏房，他們租住其他住宅，也會推高市場需求，畢竟劏房是從正常住宅劏出來，因此環環相連。如果有足夠尊貴的人才租正常住宅，其實劏房供應都會減少，因為如果正常住宅能夠租得出好價錢，也費事劏了，或者費事去搞工程迎合新的劏房法例。除非他們個個住豪宅，否則還是會影響到劏房市場。政府已批出逾10萬人才來港，假設一半到埗，無論買樓或租，都會多5萬個需求。現在他們還說要將簽證由兩年變3年，又加大合資格院校的名單，需求只會更多。
還有一點：去年施政報告宣布大幅增加專上院校非本地學生比例至四成，學生住屋需求大增，學生宿位不夠，最後會去私人市場尋找住處，推高需求。所以，無論住不住劏房都會直接或間接影響租金。用大學教育資助委員會的數字估算，這幾年新增需求大約1.8萬個。
當前問題不止在劏房
因此，現在的問題不止是劏房。香港經濟轉型、工資增長緩慢，租金卻因外來人口而極速上升，而住屋開支佔消費物價指數達四成，相信會使物價顯著上升。衣食住行愈來愈貴，市民百上加斤。
以上數字，他們並沒有計算在需求之內，但有機會影響劏房市場。不過政府的最大板斧是，因為有很長的適應期及執法彈性，有足夠供應就嚴謹執法，不夠供應就可能放鬆執法，因此他們自信不會有人無家可歸。
作者是香港大學經管學院講師