新樓走勢 2023翻版

2023年的新樓市場，被認為是落成少、賣樓更少、引致存貨堆積；2024年走勢類似，落成偏少、賣樓比較好、但去庫存需時。 看看2023年數字，私樓落成量只有13,852伙，而差餉物業估價署原先預測2023年的落成量是19,953伙；換言之，少了6,101伙。 2023年的一手銷售成績，美聯物業曾統計，去年推出的全新盤售出率跌穿5成水平，比起2020年約7成的售出率大幅減少，連同售出的餘貨盤合計，2023年一手成交量最終只有約10,752宗，創10年第二低，數量比起去年落成量更少。在「落成少、賣樓更少」之下，現樓餘貨上升。 去年一手成交量 近10年次低 再看看2024年數字，截至9月，私樓落成量有10,900伙，而差餉物業估價署預測今年的落成量是22,267伙，暫時少了11,367伙，要在餘下3個月追回，頗成疑問，會不會又是落成偏少，低於預測的格局。 至於2024年的一手銷售成績，截至今年9月，一手登記成交共有11,920伙，表現已超出2023年。有市場人士預計全年會升至1.5萬至1.6萬伙一手成交，不過仍略遜於加息前近1.8萬伙水平。若以1.6萬伙計算，與預測落成量2.2萬伙水平比較，仍然是落成少，賣樓比較好，但落成量仍高過賣樓數目，餘貨仍會堆積，需時去庫存，2023年延續的格局未改。假設落成量不似預期，出現6,000、7,000伙的滯後，或有機會成交量高於落成量，達到輕微去庫存的效果。 翻查今年首8個月私人住宅落成量中，接近57%單位已售出。據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場資料，截至10月20日，今年首8個月落成的9,622個單位中，約5,466個單位已售出，即售出率約56.8%；而餘下約4,156個單位（約43.2%）尚未推出市場發售/尚未售出，這些單位均跌入現樓餘貨中。 明年落成量 料創20年高峰 2025年其實與今年面對相同的問題。2024年的私樓落成量即使低於預測，意味一如2023年，原有的落成單位推遲至2025年落成，出現「一年推一年」的情況，但亦可能出現2025年較預期更多單位落成，初步預測明年落成量高達25,531伙，屬2004年以來的20年高峰，發展商會否微調建築進度，稍稍順延入伙時間，先完成今年滯後的，值得留意。 上周房屋局的數據顯示，截至9月底，已批出而未動工的熟地大約可提供1萬伙，按季減少3,000伙；正在興建而未售出的樓花維持有77,000伙不變，不過已入伙而未售出的現樓餘貨單位已經增加2,000伙至21,000伙。現樓餘貨仍會帶去2025年，2025年同樣是落成高峰，繼續需要去庫存。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論