隨着本港展開減息周期，加上樓價與租金走勢背馳，漸多人注意到物業市場「供平過租」的情況趨增。
以樓價600萬作為例子，引用現時減息後市場主要按息3.875%、平均按揭成數6成、30年還款期及平均租金回報率3.5%計算，月供16929元對比月租17500元，即每月租金高於按揭供款，反映市場上「供平過租」的個案在本港啟動減息後增加。主因是近年樓價下跌、租金呈反向上升，去年至今樓價累跌逾15%，租金卻上升15%，促使在減息初期，按息未至於明顯下跌便開始出現「供平過租」。
樓價累跌15% 租金卻升15%
供樓金額是隨着業主付多少首期、選用之按揭成數及還款期而出現多與少之變化。又試試以上述例子但改以現時一般銀行樓按上限7成按揭計算，月供增至19750元，高於月租17500元，並未達到「供平過租」的效果。然而，所謂「供平過租」或「租平過供」只是按一個假設基準及簡單平面角度去計算作比較，但供樓與租樓從來不應只簡單比較月供和月租，而是需作全盤考慮包括首期及開支的比較及預算、還款及持貨能力、對後市的看法、長短線換樓計劃，以及流動資金與資產價值等。
租金屬於純支出，而在置業上會的供樓金額中，一部分是利息支出，另一部分則屬於本金。以上例子提及承做7成按揭，單看月供貴過月租；但月供金額中利息支出實質是13563元，餘下約6187元屬本金。若純以支出作比較，上述單位現時按息支出低於租金約22%，這是以另一角度去看「供平過租」。當然，置業人士需要準備首期，亦需負擔釐印費，按月除了供樓，亦有恆常開支如差餉、地租(部分物業毋須地租)及管理費等。
供樓與租樓需全盤考慮
若以7成按揭計，平均數字上並未出現「供平過租」，若將按揭成數調整至6成，即是以市場平均數字計算，現時按息水平3.875%下之月供已低於平均月租。本港已進入減息周期，當未來按息進一步下降，「供平過租」的情況將會更顯著。
另一點需留意，市場上不同區域或新舊屋苑單位的租金水平有所不同，對於租金上升較快、租金回報率高於一般水平的單位，其實已現「供平過租」；例如是租務暢旺、交通方便、或鄰近核心寫字樓或大學區域的樓盤，又或者樓價走勢明顯追不上租金升幅的單位。
舉例，根據最近數字，九龍灣得寶花園的平均租金回報率達4.9%，高於平均之3.5%，以一個約265呎單位為例，叫價及物業估值約320萬，以7成按揭及30年還款期計，月供10533元明顯低於月租約13000元，而供款中7233元屬於利息支出，對比月租支出差幅更大。
買樓可作居住用途，亦附有投資價值，當樓價向上，業主可坐享財富升值，又或可透過物業升值而獲得更充裕的首期更換大些或較理想的單位；但當然，業主亦需承擔樓價一旦下跌的風險，又或者需有持貨能力或承受樓價波幅的準備。
王美鳳
中原按揭董事總經理