2024-10-28
星島日報
特首李家超在《施政報告》中，闡述政府未來土地供應大綱，簡單來說，在2025年至2034年十個財政年度，預計提供約3000萬平方米新平整土地，發展局局長甯漢豪亦於不同場合向公眾解說造地理念及策略。前特首及全國政協副主席梁振英也在網上發文，提出一些造地考量要點，坊間不少持份者亦發表其意見，筆者雖然不能盡閱所有文章及資料，但嘗試在本文概括地分享某些看法。
無論科技如何進步，使某些經濟活動可於網上平台進行，但大部分工作還需在土地上實體處理，要促進社會民生及經濟持續發展，長遠造地規劃是不可或缺的。政府曾在數年前公布《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》，建議在2019至2048這30年內供應約7000萬平方米土地，即每年200萬米，發展局當前亦以此策略作為基礎藍圖，預測10年內提供3000萬平方米土地供應，當中1700萬平方米來自北部都會區，300萬平方米來自交椅洲填海。
大眾樂見政府有長遠土地供應規劃，理智的市民會明白，這些長策只是粗略估算，政府需要根據實際情況，作出相應調整或更改，不能一成不變地盲目實踐這些預計數字。發展局局長最近回應傳媒有關今個財政年度，預計不能達到13200伙供應目標時，有智慧地分享兩個看法：第一，我們應該去理解不達標的理由，是政府造地不足，還是政府有地，但審時度勢減少推地；第二，賣地涉及私人投資，正所謂你願意賣不等於我願意買，購買力因應經濟環境會有所不同。
今年樓市有多項利好因素
前特首於他的網誌說雖然「目前」香港土地和房屋供應短缺，「未來」供應量並非越多越好，因為需求不是無窮無盡的。他更提到嚴重供過於求的現象和後果，供應大幅增加會帶來樓價大幅下跌，表面上或可解決住屋問題，但衍生的負資產問題、金融問題和政府財政問題又應如何應對呢？
中原研究部指出，截至2024年第三季，356個一手住宅樓盤中，有約22154貨尾單位，相比以往數據，存貨量仍然處於高位，政府數字亦顯示，未來3至5年有機會推出一手住宅單位可逾10萬伙。雖然今年樓市有多項利好因素，包括：全面「撤辣」、放寬按揭、優化人才及投資移民計劃、減息及國家金融「組合拳」政策等，令一手交投量回升（截至今年10月23日，成交量已達約13200宗，對比2022年全年9200宗和2023年10600宗有着明顯改善），但在「有市冇價」情況下，大部分發展商仍是喘不過氣來，影響投地意欲。
除上述外，筆者每次談及發展土地條件，也會將「七通一平」等基礎建設掛在口邊，即通道路、通供水、通電力、通排水、通熱力（適用於內地北方城市）、通電訊、通燃氣及土地平整，特首上任時亦強調「基建先行」這個硬道理，然而這些建設不是一說就有，在設計、成本、建造和時間方面都要作出詳細考量及安排。
北都會試行「片區開發」
發展局局長提出在北部都會區試行「片區開發」模式，由投得片區的發展商綜合開發和建設，公共設施建成後交回政府營運，希望透過這種市場參與，提早落成片區和協調各公共設施，換句話說，政府想將部分「七通一平」，以至建造某些社區設施的重任放在發展商身上。筆者之前也曾提及，發展商並不抗拒這類型的發展模式，但在開發技術複雜（特別是與政府部門協調的行政工作）、周期長、高利息、建造成本高且回本時間長等實際風險因素下，發展商有意參與亦未必能扛得住。
事實上，土地供應並非發展局一局之事，更涉及全個政府甚至整體社會，試問開闢創科和數據中心土地，但沒有人來投資相關業務；興辦教育城，沒有教師和學生；建立教研醫院，沒有醫生和病人；發展生態康樂、遊艇旅遊項目，沒有旅客等，又有何意義？無論造幾多相關用途的土地，也是徒然。正如前特首所言，需求不能不估量，供應規劃不能不量化，更重要的是，財政收支不能不預算。
温偉明
嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）