2024-10-28
明報
【明報專訊】（1）初代甲廈誕生
香港開埠初期，中上環等一帶地區已為香港管治中心，當時大部分土地均落入英資財團手中。雖然上世紀中已有部分商廈落成，但當年仍以規模較小的商廈為主，直至1960年代後期，政府就中環部分一帶地皮改劃，並推出兩幅鄰近當時天星碼頭的地皮，其中一幅於1970年推出拍賣，底價5300萬元，吸引18個財團競投，最終由置地以2.58億元投得，並發展成現時的怡和大廈（前稱康樂大廈），為本港初代甲級商廈，當年一度成為全亞洲最高建築物。至於另外一幅地皮，則同由置地於70年代投得，並發展成交易廣場各期。
（2）華資開始進軍
70年代中後期，開始有華資財團進軍中環商廈市場，當年仍未晉身成龍頭發展商的長實，爆冷擊敗置地，奪得地鐵中環站上蓋項目，並發展成現時的環球大廈，但當時以拆售為主，同期亦重建華人行，主要作為集團進駐中環的新總部。至80年代後期，市建局前身的土地發展公司推出皇后大道中、租庇利街、興隆街、同文街、機利文街及俗稱「花布街」的永安街發展項目，最終亦由長實奪得，並發展成中環中心，至2017年亦已拆售。
（3）恒地連環購地
80年代本港經歷股災後，華資發展商開始加重收租物業比例，為集團提供穩定收入來源。地鐵在90年代回歸前至2000年代，推出香港站上蓋發展計劃，並於1996年3月招標，其中2至4期的項目最終由新地、恒地等合作投得，並發展成現時的國際金融中心（ifc），現時ifc 2期仍為港島最高商廈，ifc 1期則於2018年以呎租200元成為本港最高呎租寫字樓。至2017年，恒地以233億元、每方呎樓面地價逾5萬元投得美利道商業地，打破全港最高商業地價外，亦把本港商廈市道推至高峰，及後恒地再於2021年以508億元投得中環新海濱3號商業地皮，令該集團成為華資發展商中的中環大地主。
（4）疫情前高峰期
本港商廈市道高峰期為2017及2018年，即社會運動及新冠疫情爆發前，當年除恒地以破頂價投得美利道商業地外，最矚目為2017年底，長實以402億元出售中環中心75%權益，當中包括多個商業及辦公物業，以及車位，成為香港歷來最高成交價的甲級商廈成交，而當時買家更為一批知名投資者，包括「小巴大王」馬亞木、世茂集團主席許榮茂及金利豐集團朱李月華等。此外，2018年4月，「收租王」永倫集團更以5.3億元購入皇后大道中9號頂層單位，物業面積8570方呎，呎價約61,844元，至今仍為全港呎價最高商廈分層成交個案。
（5）後疫情調整期
在社會運動及新冠疫情後，經濟環境大受打擊，部分外資遷出香港，加上部分公司遷至新商業區或因在家工作而縮減租用樓面，市場對中區商廈需求大減。至去年底，中區甲廈空置率已升至10%，創2004年後近20年新高。同期中區兩幢全新商廈，包括恒地The Henderson及長實的長江集團中心二期相繼落成，大增區內供應，而上述兩幢物業租金及出租率均暫時未能重返中區商廈高峰。與此同時，中區商廈二手成交亦屢現低價，最矚目為中環中心一個低層3184方呎單位，今年8月以約4200萬元成交，呎價僅約1.3萬元，為中環甲廈近20年來新低，原業主持貨約5年勁蝕逾六成離場。
（中環地主爭霸戰）