2024-10-25
經濟日報
樓市即將復甦，不要錯誤解讀市場，否則會不斷錯過機會，更正確來說錯誤解讀，你會愈來愈疏遠了機會。
香港在2010年開始推出樓市辣招，很多人將重點放在樓市辣招是對付炒樓，但忽略了金管局是推出「逆周期按揭措施」，即是經濟周期下行相反方向的政策以化解有關副作用。
所謂周期，其實正是指美國主宰下的經濟周期，同時是一個以美元霸權剪羊毛的系統，弄清楚事情本質，無論你對西方的感情如何也好，你與筆者也只是「被收割」的一群，也當然，這種剝削制度對我們有害，政府才需要出措施抵禦。當中我們面對手段包括美國「無上限」的量化貨幣和收水期（例如縮表），量化貨幣引起市場價格上漲，然後收水可令市場崩潰。
量化貨幣時，大量資金湧入市場，於是市場膨脹，膨脹分橫向和直向。橫向膨脹是賺了錢的資金再跨板塊活動，股票賺到錢買地產，地產賺到的錢買股票。垂直膨脹是同一筆資金在市場滾動多次，甲賣了樓給乙，甲收到乙的資金後換樓，或者將資金存在銀行，銀行再用有關資金借出市場，如此類推不斷滾動。
當市場出現橫向和直向膨脹時，借貸槓桿上升，可以說難以阻止價格上升，但當美國收水時，資金就不能夠應付這種膨脹後的運作，市場於是就會崩潰，也是不能阻止的。
撤銷辣招 逆周期措施終結
想要防止被剝削，只有在資金湧入時限制資金在市場活動，減少其橫向和直向膨脹。這就是逆周期措施，實施十多年以來十分成功，令大量資金囤積在銀行。最新香港M3達18萬億元，是樓市辣招剛推出時的2.5倍，香港的貸存比率只是0.6左右。面對資金湧入，逆周期措施可以說做得十分成功。但面對市道回落，逆周期措施應要倒轉來出甜招才對，在市場角度來說，救市措施出遲了大概半年。但以金融戰的角度看，等待美國減息下的資金大遷徙才去救市也是掌握時機。
金融戰爭筆者無從評論，但2月底撤銷辣招的確是逆周期措施以「辣招」減少市場活動的終結。財金官員亦的確對市場危機感不足，也不懂掌握由辣轉甜的時機。在市民教育上亦沒有說清楚逆周期的性質，市民仍然將話題放在子虛烏有的「住宅炒風」上。樓價下跌被視為「炒燶樓」，在過去十多年的樓市辣招之下住宅如何能炒賣？這對過去幾年艱苦時期入市支持香港的市民很不公道！
樓市有升有跌是市場的呼吸運動，而樓市在跌盪之下，長線仍向上升，更加是貨幣和通脹運動的結果！樓價下跌當然不是值得高興的事，但並不影響投資房地產的價值，擁有物業的確可以改變一個人的人生，應有的價值始終會回來的。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁
欄名 : 大行觀點