2024-10-25
明報
【明報文章】香港城市發展承載着無數市民的生活回憶，區區各有特色。時移世易，這些極具本地特色且高度密集的樓宇建築群已逐漸老化，有些樓宇更日久失修，石屎墜下導致途人受傷的事件頻生，更對本港公共安全構成潛在威脅。屋宇維修及舊區重建已成當務之急，以推動城市的可持續發展。如何維護歷史印記，又能夠確保市民生活品質，正考驗香港城市管理能力。
樓宇與舊區老化現狀
自2012年實施強制驗樓計劃以來，雖有約7000幢樓宇被納入驗樓範圍，覆蓋率接近三分之一，但至去年只有2200幢完成驗樓與維修工作，年均僅200幢，遠低於政府初期設定每年2000幢的目標。目前政府主要集中處理存在即時危險的樓宇，做緊急勘察與大規模維修，並在完工後向業主收取費用，但此類情况極有限。
政府通過2009和2017年的兩次樓宇更新大行動，直接介入這些難以自行組織大規模維修的樓宇，發布維修命令，並在業主無法執行時直接安排承建商維修。香港目前有逾3000幢「三無」大廈（無業主立案法團、無管理、無維修基金），因缺乏法團支持而難以開展必要的維修。加之許多業主認知不足或經濟壓力等，往往忽略樓宇預防性的保養。即使在業主大會上通過維修決議，後續的資金籌集、招標、選標等環節仍困難重重，導致工程延誤甚至放棄，問題更趨惡化。而且大型翻新如喉管修繕、電氣系統更替等，由於缺乏統籌和規劃，經常出現開展工程不同步的情况，白白浪費資源及時間，更會增加未來維修成本與安全風險。
香港土地資源有限，舊區重建是解決居住空間緊張和促進城市更新的關鍵策略。惟當中面對諸多困難，包括業權整合、居民安置、成本控制等，需要政府、立法會、業主以至社會各界共同努力，確保重建工作順利推進。
可行解決方案
為應對這些挑戰，筆者建議政府多管齊下，首先是啟動跨部門合作，協調規劃、房屋、建築、公共設施、交通配套等相關工作，有效加快樓宇維修和舊區重建進度。同時，可參考過往公私營協作重建項目的成功經驗，在各重建區中挑選合適位置發展地標項目，甚至保留有價值及特色的老舊建築，更新為文化創意產業和服務設施等，既保護歷史文化，又提升社區活力，除可為其他重建項目起示範作用，更促進地區更新與保育發展互惠共存。
另外，應逐步擴展市建局九龍城「聯廈聯管」計劃（註）至更多地區，及為全港各區樓宇檢驗和維修進度訂立更進取的指標等。對於舊區重建工作，維持現有的同區7年樓齡補償機制，縱使市建局面對龐大財政壓力，但現有機制為業主放售單位予市建局提供了足夠誘因，不宜改動，否則易觸發爭議，更會削弱業主放售單位的誘因，拖慢重建進度。由於受重建項目影響的大多是年長業主，筆者建議政府可安排他們入住公屋，並提供合理賠償以作簡單裝修。
政府應積極採取「一地多用」發展模式，當新住宅大廈建成後，在基座撥出部分樓面作政府、機構或社區用途，或在區內中心位置建設綜合大樓，向居民提供一站式服務。當然，持續提升居民的意識亦非常重要——透過宣傳教育，鼓勵他們及時維修大廈，推動良好保養文化，從而延長樓宇的使用壽命，減低大規模維修的需求及費用，並可有效減少安全和衛生隱患，更有機會為樓宇增值。
舊區重建和樓宇維修，對香港這個高度發展且土地緊絀的城市具重大意義。筆者期望政府繼續致力強化相關部門與持份者及市民交流，擴大公眾參與文化保育和地區改善工作的機會。社區價值觀是隨居民生活模式和時代而演變，因此建立一套開放而透明的諮詢和參與機制，更好掌握民意，加快更新步伐，將有助香港持續發展，成為更具吸引力又有本地特色的國際城市。
註：協調單幢舊樓共同聘用一間物業管理公司，以多幢式聯合管理攤分固定成本，令業主以相宜管理費用得到妥善管理服務，改善居住環境
作者是香港建造商會執行總監
[梁敬國]