2024-10-23
經濟日報
多年來中國是以房地產為主要依賴的經濟增長模式，房地產既是百業之母及財富之源（牽涉幾十個產業、地方財政及居民財富分配），更是經濟增長風向標，如何保證穩定健康發展，成為中國一攬子救市政策的重頭戲。
所以，面對已經持續低迷了近3年的中國房地產市場，9月26日中央政治局會議要求通過控制增量、放開限購刺激需求的方式來促進中國房地產市場止跌企穩。為了達到中國房地產止跌企穩的這個目標，央行推出了降息、降準、降首付，及全面降低居民持有存量住房按揭利率等政策，希望以此來刺激居民住房需求。
財政部則開出了買地、買樓、減稅3大藥方來救樓市，即支援地方政府使用專項債券，回收符合條件房地產企業持有的閒置土地，用好專項債券收購房地產企業未售出存量住房，作為各地的保障住房，並抓緊研究明確與取消普遍住房和非普遍住房標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策等。
供求關係變 政策成效需時檢驗
可以說，若在2021年房地產市場沒有轉向之前，這一攬子房地產救市政策，就其政策力度、廣度、深度來說，不僅能夠讓中國房地產市場止跌企穩，而且又會掀起新一輪的房地產市場炒作大潮。
但是，經過房價持續下跌近3年的中國房地產市場，不僅整個市場的供求關係發生了根本性變化，而且房地產市場的預期完全逆轉，加上房地產市場性質完全改變。在這樣的房地產市場結構和市場背景下，這一輪政府的一攬子房地產救市政策效果如何，還得需要時間來檢驗。
因為，從2021年房地產市場價格持續下行以來，政府出台救市政策根本就沒有停止過，但是這些房地產救市政策的實際效果，都是十分有限的。
現在的問題是，中央政治局明確提出要促進房地產市場止跌回穩的任務。這當然意味着政府對房地產市場的判斷和政策取向，發生了根本性的變化，意味着中央對房地產市場問題特別重視和期待，但是中國房地產市場怎樣才能夠止跌企穩，僅以傳統思路及政策工具，能夠實現這個目標嗎？
當前中國房地產市場實現止跌回升的前提條件是甚麼？是制度問題，還是市場機制問題；是供給端的問題，還是需求端的問題；是住房嚴重過剩問題，還是住房名義價格過高問題等，如果不對這些問題梳理清楚，是不容易有效地促進房地產市場，實現止跌回穩的這個任務。
中國金融研究40人論壇最近發布了一個如何實現房地產市場止跌回穩的研究報告。報告根據1970年以來國際上22次房地產泡沫破裂的資料，並結合中國近3年住房市場資料，認為中國房地產市場經過3年時間調整，不僅深度足夠深，而且時間也足夠長，所以中國房地產市場調整已經接近實際需求的底部，已經具備了房地產市場止跌企穩的前提條件。所以，就目前中國房地產市場形勢來說，阻礙房地產市場止跌企穩的因素，並非是住房供給過剩問題，也不是名義房價調整問題，而是房地產企業風險，尚未得到系統性的有效處置；名義利率調整不足導致實際利率偏高；住房供給存在明顯空間錯配等問題。
從這個研究報告所得出的結論及對策來看，看上去是有大量資料和經濟理論支撑，但其前提就是建立在兩種市場完全不對應的基礎之上。報告列舉22個案例的國家，基本上都是以市場機制為主導的市場，而中國房地產市場則基本上是行政機制為主導市場，兩種性質完全不同的市場，其運行機制，個人、企業、政府行為都是完全不同的。以兩種性質完全不同的市場的表面資料，來尋找兩者之間具有內在聯繫的規律性是根本不可能的。所以，報告所得出的結論認為中國房地產市場經過3年調整，已經接近實際需求的底部的結論，恐怕難以成立。
信心仍待恢復 住房需求未釋放
更為重要的是，住房這種長期持有的大宗耐用商品，既可用於投資，也可用於消費，所以，在對住房的含義沒有明確界定之前，中國房地產市場的止跌企穩包含着多層次的含義。它既可是住房投資需求上的止跌企穩，也可是住房消費需求上的止跌企穩；既可是住房銷售量的止跌企穩，也可是住房價格的止跌企穩等。
而中國金融40人論壇報告，沒有對此在概念明確區分，由此想要準確判斷當前中國房地產市場的形勢是根本不可能的。因為，2021年之前（包括2021年）與之後的房地產性質是完全不同的，2021年之前的房地產市場是以住房投機炒作為主導的市場，而之後房地產市場是以住房消費為主導的市場，前者的住房需求可以利用金融槓桿快速擴展及無限大，後者的住房需求是有邊界和有限。
當前中國房地產住房消費需求，不是取決於以往的住房資料，而是取決於購買住房居民的實際支付能力，取決於房價調整居民住房需求釋放的程度。
所以，當前政府的房地產市場止跌企穩的一攬子救市政策的傾向，是希望調整房地產市場供求關係、化解房地產風險、刺激購買需求的方式來實現。這當然沒有錯，但如果這些救市政策，不能夠在嚴格區分住房的投資需求及消費需求的情況來籠統推行，那麼這勢必弱化一攬子救市政策的效應。而且，這也讓二三四線城市住房市場的止跌回穩更困難。
所以，首先，當前中國房地產市場的止跌企穩，就是要恢復房地產市場信心，不僅要按質按量地完成保交樓任務完成，而且要完善當前的住房預售制度，用制度上保證居民購買住房時，對房地產企業和對市場有信心。居民對房地產市場信心不恢復，房地產市場無法止跌企穩。
完善市場價格機制 稅收制度
其次，房地產市場的止跌企穩，就得完善市場價格機制和稅收制度，前者是保證市場價格機制有效運行，後者是對住房的消費與投資有嚴格的區分，保證房地產市場是一個以消費為主導的市場，房地產市場止跌企穩的前提條件，就是通過房價逐漸地向下調整（而不是穩定房價），讓居民住房消費需求不斷釋放出來，而不是一個大城市住房需求，向另一個城市大規模的移動。
如果還是希望通過過多以行政工具來主導市場，房地產市場只能在短期內止跌企穩，很難達到長期止跌企穩的目標。
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【知識庫】內地一線城市樓市回暖
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撰文 : 易憲容 中國經濟學家
欄名 : 知•析趨勢