2024-10-23
東方日報
凡申請按揭貸款，銀行均需要為物業進行估值，並影響實際按揭成數及金額，因銀行以成交價與物業估值作比較，以低者為準；換句話說，當物業估值低於成交價，按揭成數以較低的估值計算，實際按揭金額便會減少，買家需補付首期差額方可上會。
若銀行表示物業估價不足，借款人可先多找數家銀行進行估價，由於銀行或採用不同估價行，提供之差幅可達1至10%或以上，若找到估足價的銀行，批足按揭額的機會便較大。
但上述情況對於按保申請人未必適用，因按保申請需「過兩關」，對於物業估值及按揭審批亦需先由銀行繼而再由按保公司確定。按保個案涉及高成數按揭，涉及信貸風險較高，很多時按保審批較審慎，偶爾發生按保對物業估值低於銀行。
新裝修或有助上訴
物業估值主要以市場成交價作為參考，亦包括景觀、坐向、樓層高低、物業質素等作為評估因素。面對上述情況，借款人可爭取為物業拉高估值或提出估價上訴。當中需替物業找出估值應被調高的原因，例如從地產代理獲得同一屋苑甚至類同坐向景觀的最新成交紀錄，顯示最新成交價已高於有關物業估值，只是基於最新成交並未完成登記，故未能反映最新市價，或對調高估價有幫助。
物業裝修尤其較新近的裝修或能拉高估價。有客人希望申請物業轉按，然而按保公司估值較銀行為低，令轉按變難。當了解客戶情況及物業狀況，發現客戶原來新近花了約50萬元為單位重新裝修，遂以此觀點作為拉高估值的支持，請客戶找回裝修報價單及內部裝修相片，以向按保公司提出估價上訴。結果按保公司接納將物業估值調高至銀行估值水平，客戶亦因此順利獲批足按揭金額轉按。
要留意的是，銀行及按保公司一般開初不會計及裝修作為評估因素，物業裝修亦非必然可以影響估值。對於估價上訴，銀行及按保公司或可因應獲得的有用資料作個別評估，故此遇到有關情況可多為物業找出有機會提高估值的支持觀點及佐證，或可成功突破原先估值結果。
中原按揭董事總經理 王美鳳