2024-10-22
經濟日報
美國總統選舉向來對環球經濟及投資氣氛都有重大影響。當選的總統會按照自己的政綱理念去施政，這對全球經濟和投資市場都具有重要意義。
與其他投資市場一樣，香港樓市表現亦受外圍因素影響，樓價在過去5屆美國總統選舉年份亦出現較大波幅。
2004年的美國總統選舉中，時任總統喬治布殊擊敗克里成功連任。根據香港差餉物業估價署的數據，香港樓價全年上升了約27.4%。到了2005年樓價進一步上升了8.2%，受益於持續的經濟復甦和投資者信心。
2008年奧巴馬在對陣麥凱恩的總統選舉中勝出，而環球金融危機同時發生。香港樓價於年內下跌了約11.1%。2009年，隨着全球經濟開始從金融危機中復甦，樓價大幅反彈28.5%。
2012年，奧巴馬競選連任總統中擊敗羅姆尼。這一年，香港樓價顯著增長，大幅攀升25.7%。翌年，受益於強勁的需求和各方利好的經濟狀況，樓價繼續上升了7.7%。
2016年選舉中，特朗普擊敗希拉里成為美國總統，選舉期間充滿了相當大的波動和不確定性。然而，香港樓價繼續上升7.9%。到2017年，鑑於市場已迅速適應新的政治環境和已消化了之前的不確定性，樓價顯示出更大的升幅，高達14.7%。
樓市取決於息口去庫存
在2020年，拜登在總統選舉中擊敗時任總統特朗普，加上受新冠疫情大流行影響，香港樓市顯示出非凡的韌性，樓價按年仍上升了0.2%。2021年，市場繼續顯示出穩定性，全年樓價上升了3.7%，更於2021年9月創出歷史新高，主要受低利率和穩定的投資活動支持。
筆者認為，香港樓市表現在過去受美國總統選舉的影響較大，但現時兩者的關連性則不太高。較為有意義的討論應集中於2016年後的美國總統選舉，因為從該年起的每屆選舉均與特朗普有關。在之前兩次與特朗普有關的選舉，香港樓價於選舉年及翌年均出現升幅，而更有趣的發現是香港樓市在美國總統選舉翌年的表現也跑贏選舉當年，這是較2016年前或與特朗普無關的選舉所不同的地方。
回到現實，無論今年11月美國總統選舉的結果如何，明年香港樓市表現很有可能比今年好。當然，現時樓市表現仍取決於息口回落的步伐和新盤餘貨去庫存的速度。當息口回落至近3厘左右的水平，餘貨量回落至12,000伙左右，香港樓價便會明顯回升。
撰文 : 王兆麒 萊坊高級董事
大中華區研究及諮詢部主管
欄名 : 專家論市