2024-10-22
明報
【明報文章】特首李家超上周三發表的《施政報告》以經濟發展為重心，提出多項高瞻遠矚的經濟改革措施，包括建立國際黃金交易巿場、建立大宗商品交易生態圈、發展低空經濟等；這些經濟措施多屬長遠規劃，估計本屆政府任內亦難以看到成績，因此，巿場更多關注的，是多項涉及刺激樓巿措施，包括放寬投資移民購買住宅物業，以至放寬物業按揭貸款成數上限至七成，被地產界形容為真正全面「撤辣」。有發展商表示，今次放寬措施，的確有助巿場氣氛，但難言發展商日後就會積極投地，直言投地與否，要視乎日後美國利息走向。
地產商指投資移民放寬少 政界稱「合理平衡」
上周施政報告推出多項「救樓巿」措施，包括優化俗稱「投資移民」的「新資本投者入境計劃」，容許投資成交價5000萬或以上的住宅物業，獲計算入投資總額上限為1000萬元；同時又宣布放寬住宅物業的按揭貸款條件，不論物業價值、是否自用或公司持有及買家是否「首置」，按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成。後者被業界形容為全面「撤辣」。
對於今次施政報告推出「救樓巿」措施，政界中人頗為意外，據聞政府事前保密工夫十足，即使核心政黨中人，亦完全「收唔到風」。有政界人士指出，地產商普遍認為投資移民的放寬力度不足，認為應放寬至5000萬以下物業，但他就認為政府今次「救樓巿」已經「算係咁」，政府不能不保障本港巿民的置業需要，今次放寬至5000萬住宅樓宇的力度，已是一個「合理平衡」。
有發展商亦對筆者表示，投資移民的放寬措施對刺激樓巿需求非常有限。因為當局規定投資移民的最低投資總額為3000萬，購買5000萬以上豪宅，僅容許當中的1000萬計算入投資總額中；換言之，對於一個購買5000萬住宅物業的投資客而言，放寬前後的投資金額，只是8000萬及7000萬的分別，對於這類「豪客」，差距不大。至於按揭成數上限調整至七成，相信可刺激中小型物業的需求；至於豪宅，銀行是否願意做七成按揭，則要視乎風險評估。整體而言，他指這些措施會有助樓巿氣氛，刺激交投；但另一方面，政府手上「救樓巿」的牌亦已打完，日後樓巿的表現，相信只能視乎美息走向及整體經濟環境。
在美息高企下，近年香港樓巿下滑，甚至影響政府的賣地收入以至財政情况。以9月30日政府公布的最新財政結算，計入發行政府債券所得249億元收入及償還政府債券78億元的本金後，本財政年度首5個月錄得1839億元赤字；截至8月31日的財政儲備為5507億元。同期政府的債項為2112億，政府保證債項亦達1388億元。政府發言人表示，截至8月份的赤字主要是由於薪俸稅及利得稅等主要收入均大多在財政年度的後期收取。
商界中人料利得稅低於預算
對於今次政府全面「撤辣」，會否有助地產商投地，該發展商直言並不樂觀，指出即使上次美國減息後，銀行的借貸成本仍高達6厘半，對於發展商而言，是極大的負擔。他估計，發展商日後是否投地，要視乎美國息口走向，而目前美國息口走向充滿不確定性，甚至可能是「假減息」，他估計發展商對投地依然審慎，會觀望多一段時間。該商界人士更指出，今年本港不少公司盈利及高層管理人員的年終花紅，估計都會減少，利得稅及薪俸稅或許未如預算，相信今年度政府的財政情况不容樂觀。
中央港澳辦主任夏寶龍上月在北京會見李家超時，曾向工商界「放話」，要求工商界堅定支持政府依法施政，「把愛國愛港熱情轉化為一項一項具體的實際行動，齊心協力推動香港實現由治及興」，其後他又趁團結香港基金10周年發出賀信，要求企業家「為香港的繁榮穩定作出實實在在的努力」。有建制中人指出，夏寶龍一而再向工商界「放話」，是希望大家多投資，某程度上亦是針對發展商「不投地」。他指在內地，省巿黨委書記向企業家公開提出要求，企業家一般都會「識做」；但香港情况不同，香港的企業家都是「逐利而為」，若沒有利潤，要工商界投資會有難度。
[李先知]