政府為樓市撤辣後，市場浮現不少近年罕見的奇怪交易，當中短炒「摸貨」個案陸續增多。近日市場更出現一宗入住近3年半的短炒摸貨個案，而且這種交易模式有機會持續增多。
所謂「摸貨」交易，即確認人（confirmor）持有單位的交易模式，一位買家與原業主簽署正式買賣合約後，並在指定成交日期前（即簽署樓契及支付餘款前），出現另一位買家以高出或低於其購入價，將其原先與業主簽署之買賣合約權益轉讓給另一位買家，這種交易模式稱為摸貨。
傳統智慧而言，摸貨交易的投資者持貨時間短，一般未完全管控相關單位，但是近日市場出現一宗在單位居住3年的摸貨成交。單位為大埔白石角海日灣Court D第2座高層C室，實用面積1,231平方呎，屬於3房間隔，並連約1,053平方呎天台，內地客6月份以2,292萬元購入，9月中以摸貨形式售出，成交價2,000萬元，持貨不足3個月帳面貶值292萬元，帳面蝕讓約13%，尚未計釐印費及代理佣金等雜項支出。
「先租後買」 今年才簽買賣合約
資料顯示，該名內地客早於2021年3月選用「先租後買」方式入市，3年前僅與發展商簽定租約，而今年6月轉租為買，才正式簽署買賣合約，正式買入單位不足3個月，便蝕讓轉售單位，形成摸貨交易。區內代理估計，業主短炒蝕讓是因為於8月份以2,100萬元購入更大單位換樓。
事實上，該名內地客租住海日灣單位期間，支付約465.3萬元租金（也可算是訂金），若租約到期時租客不轉租為買，相關租金不能取回，變相每月以約12萬元租住單位；而到期前選擇轉租為買，則享有75%租金回贈（當作買樓金額），即過去約3年半以約116萬租住相關單位，即每月租金約3萬元。換言之，租客轉租為買可獲約349萬元現金回贈，而轉租為買後賣樓蝕292萬元，損失相對較少，故當年選用先租後買的租客一般會如期轉租為買。
據了解，土地註冊處資料顯示，過去5年海日灣共錄得74宗先租後買的租務登記，樓市撤辣後有24個業主轉為買入單位。而過去數年市場有逾10個新盤提供先租後買方案入市，惟近年樓價累積不少跌幅，若該批先租後買的業主此刻沽貨，不排除這種持貨超長年期的摸貨成交陸續出現。
15銀行及機構 不承接摸貨按揭
另一方面，無論樓市高低，買賣摸貨也會潛在一定風險，現市況而言，不少摸貨單位均出現蝕讓情況。另外，今年3月中開始包括滙豐、中銀、恒生、渣打等，合共15間銀行及機構，也已表明不承接摸貨按揭。換言之，買摸貨要短暫時間全資（Full Pay）買樓，或者向財務公司短期借貸，交易成本變得較貴。
資料顯示，政府2月28日宣布樓市撤辣後，3月底市場傳出首宗短炒摸貨個案，荃灣翠濤閣一個2房單位，3月7日以430萬元入市，持貨20日於3月27日以430萬元摸貨，相關交易5月份完成，至今新買家仍未見向銀行承造按揭。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論