2024-10-21
星島日報
市場期待已久的新一份《施政報告》於上周揭盅，報告內提出不少提振及改善本港經濟的措施，並有部分篇幅着墨於樓市，最令筆者及業內人士關注的莫過於宣布放寬住宅按揭，及優化「新資本投資者入境計劃」，容許投資移民購入住宅物業，相信對物業交投及樓價均起正面刺激。
首先，過往投資住宅物業，規定按揭上限只是樓價6成，但《施政報告》公布後，無論自用或投資的物業劃一放寬樓按上限至7成，即日後買家購買住宅物業作長線收租投資的按揭成數上限調升至7成，與自用物業看齊。此舉無疑為物業投資市場注入催化劑，讓有意買樓作投資或收租的意欲提升，從而鼓勵投資客入市。
供平過租 入市意欲增
事實上，現時樓價已較高峰期有頗大的調整，加上可以預見到減息周期已開展，供樓利息支出將會持續減少，另一邊廂，租務需求亦見殷切，租金持續攀升的趨勢持續，這令租金回報更為吸引，市場已陸續有屋苑出現「供平過租」現象。再者，中央政府亦致力提振經濟，亦有望帶動本港經濟及樓市。估計一直回軟的樓價，可望在第四季止跌回升，全年樓價跌幅將可收窄至半成之內。
第二個值得關注為報告所提出優化「新資本投資者入境計劃」容許投資住宅物業，該物業成交價須為5000萬或以上，並將有利豪宅市場，料刺激逾5000萬元豪宅交投。根據筆者公司研究中心綜合土地註冊處資料，今年（截至10月15日），即《施政報告》公布前，逾5000萬一二手住宅註冊量合共錄441宗，已佔去年全年約94%，故料在新措施推動下，全年逾5000萬住宅註冊量有望挑戰600宗，創3年新高。
優化投資移民計劃後，料金額逾5000萬至1億豪宅更為受惠。此外，《施政報告》亦提出「全力推進香港成為國際專教育樞紐」，這將吸引更多不同地方，尤其內地生，他們來港將成為支撐本港租務市場的動力之一，本港租金有望進一步上揚，並有力衝破歷史高位。
減息效應逐漸浮現
市場氣氛轉旺，一手大收旺場，以香港銀行宣布跟美國減息的9月19日的前後一個月的一手成交量作比較，於減息後29日（9月19日至10月17日）計算，全港一手成交量錄1902宗，比起減息前29日（8月21日至9月18日）約488宗大幅急升近3倍；成交金額方面，減息後29日一手成交錄約210億，較減息前約63.5億增加約2.3倍。隨着中央政府出手，特區政府亦相繼推出利好樓市措施，以及減息效應將逐步浮現，一手市場向好的同時，二手市場亦不乏買家尋找筍盤，帶動交投，第四季樓市亦將吸引更多投資客重踏市場。
張子存 美聯住宅部營運總監