2024-10-21
東方日報
最新一份《施政報告》提出所有物業之按揭成數，不論是否自住、價值多少，以及是否首置，其上限一律劃一為七成，而供款與入息比率上限亦調整至五成，以刺激樓市。新措施下，樓價3,000萬元以上原本只能做六至七成按的樓盤最受惠。
此外，以往做高成數按揭，如申請人有就其他按揭物業作出借貸或擔保，須調低所適用的按揭成數上限及供款與入息比率上限10%，有關要求亦於今次《施政報告》取消。政策放寬至2009年逆周期措施前水平，或吸引更多人以高成數按揭購入更高樓價的大單位。
不過，要留意，假如本身入息水平不高，高成數按揭很大機會要加入擔保人，而擔保人在買家無力還款時要承擔起整筆債務，不論是買家本人抑或是替別人做擔保，雙方協議前均要考慮清楚。
除名須考慮供款能力
早前接觸到一個個案，客戶本身是空姐，疫情期間希望購買一個樓價約425萬元的單位，但以當時的息率計算，八成按揭的入息要求為約33,000元，而客戶的入息並不足以通過壓測，故她邀請其男朋友做擔保人。男朋友有較高且穩定的入息，結果其按揭申請順利獲批。
可惜的是，最近二人分手，女方眼見自己的入息隨着社會復常，連帶津貼已返回逾3萬元水平，便逕自向按揭證券公司提出將前度從按揭擔保人中除名，以後名義和實際上都是自己一人供樓。豈料按證公司計數後，指女方人工連同津貼各項收入加起來都尚未達到入息要求，結果女方不欲厚着臉皮找回前度，又找不到另一個擔保人，被按證公司要求即時償清貸款（Call Loan）。幸好天無絕人之路，最後女方硬着頭皮找回前度，男方願意暫時繼續做擔保，女方補交律師信予按證公司說明情況後，按證公司便收回成命。
擔保人一般由買家的伴侶、直系親屬或其他親人出任，以往曾遇過一些個案，擔保人到了自己要申請按揭時才赫然想起自己幾年前（甚至更久）答應了替別人做擔保。本來當了擔保人，銀行向擔保人批出的最高按揭成數會被扣減10%，一個2,000萬元的單位會由最高可借七成變成六成；供款與入息的比率亦會由50%變成40%，壓力測試之下（模擬加息3厘）比率不得多於50%，但有關規定已於日前公布的《施政報告》取消。
擔保人申按添壓測難度
不過，要留意作為擔保人，申請按揭時銀行仍會要求提供擔保按揭所涉及的貸款金額和每月還款金額，不論實際上擔保人有沒有幫手供樓，銀行做壓力測試時都會將有關數字計算在內，一個擔保人要做到同時孭起兩筆按揭，其入息要求之高可想而知。
雖然今年初樓市撤辣後，非首置買家已不用繳付額外印花稅，一些擔保人不用特意從按揭中除名以取得首置優惠，惟總有不同情況業主需要「甩」擔保人，如有需要，業主可向按揭銀行直接申請（須重新遞交所有文件），也可以透過轉按方式將擔保人除名，後者一般可讓業主順道取得一些回贈優惠，只要業主「計啱數」便可以。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣