2024-10-18
經濟日報
今次施政報告中有關房地產政策方面，筆者認為其中可歸納5招是可深遠有力地影響樓價健康地逐步回升的。
第一招，優化「新資本投資者入境計劃」放寬了新的入境計劃可買住宅物業，而且更可以買到樓價5,000萬元或以上的單位，有關計劃的資金之前是不可以買住宅的，現在可以將其中1,000萬元計算在有關的投資總數內。
筆者相信有關放寬會對樓價5,000萬元或以上（有些人會覺得是豪宅板塊的）有幫助，當然，重視大基建的內地人來港，九龍站、奧運站及啟德站的物業將是最受惠。此招也是在市場高處的頂做了吸引。
第二招，在樓市的低處加強上車資助，針對40歲以下的青年家庭及一人申請者，一是購買新居屋會額外增加一個抽籤籌號，令中籤機會改善；而白居二增加1,500個配額，筆者認為以現在市場這麼大是可以承受到的，因為香港起碼有30萬個可售居屋單位，透過活化第二市場就能夠增加到居二供應和成交，近年政府在運用居屋第二市場的二手存量上的確做得不錯。
活化居二市場 增加二手供應
第三招，香港的人口政策本來已成功，現再強化吸收高端人才。擴大「高才通」大學名單至198間；優化各種人才入境計劃，吸引工種專才和頂尖人才來港；打造「留學香港」品牌，吸引更多境外尤其東盟及其他「一帶一路」國家的學生來港升學；北都預留至少80公頃用地發展「北都大學教育城」。外來人口增加不單只保持本港人口量令房地產租金上升，亦變相鞏固了買賣市場，對市民質素和減少人口老化上貢獻良多。
第四招，將一些商業大廈及三、四線酒店改裝為學生宿舍，以外來學生群為香港樓市補底，減少樓市最弱部分的空置率！
第五招，放寬按揭方面，所有住宅物業不論物業價值、是否自用或公司持有以及買家是否「首置」，按揭成數上限統一調整至7成。「供款與入息比率」上限劃一為5成，也取消按揭申請人在申請按揭時如有就其他按揭物業作出借貸或擔保，須調低所適用的按揭成數上限及「供款與入息比率」上限10個百分點的要求。無疑是對買樓收租和炒樓打開了方便之門。
以上5招中筆者覺得以第一招優化「新資本投資者入境計劃」參與者購買5,000萬元或以上住宅」最出色，有助本來樓價並沒有太大下跌的豪宅市場將高速回復，這是能夠盡快復原的板塊，令到政府部分優質地段地皮能夠率先重新投標成功。令地皮收入有機會重新起動，施政報告若不可以解決政府收入來源其實是廢了武功。
筆者認為這個方向是十分正確，而不應像一些高官所說用發債去解決問題，濫用發債機制是危險的。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁
欄名 : 大行觀點