住屋的有形之手 伸到哪裏去？

居住是市民十分關心的問題，施政報告顯示，政府的有形之手正進一步從私人市場抽離，房屋政策之手將伸到哪裏？ 根據官方數字，樓價從歷史高位已累跌27%，加上全面撤辣及多次放寬按揭措施，樓市基本上零炒風，在這個大前提下，可以看到施政報告進一步「鬆手」，包括： 金管局將放寬住宅物業的按揭貸款條件，不論物業價值、是否自用或公司持有以及買家是否「首置」，按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成，非住宅物業亦相同。理論上納入更多過去被遏抑的客戶群，例如收租客、買多一層客、公司客、非住宅投資客等等，讓市場有機會由「純」用家擴增客源，當然這些客路不屬於剛性自住需求，是否入市？按揭非主要考慮。 投資移民吸引大戶購買住宅，會否過度推升住宅市場？這次中間落墨，優化「新資本投資者入境計劃」，容許投資住宅物業，該物業成交價須為5,000萬元或以上。 逾5千萬大價樓 佔總成交僅1% 唐榮翻查資料，近年成交數字可見，這類大價物業約佔總成交量的1%左右（見附表），理論上不影響主流置業市場。 當然還有一個關鍵數字就是私樓供應，今年報告與去年相同，未來10年私營房屋需求為132,000個單位，政府未來5年會準備好可興建約80,000個私營房屋單位的土地，政府繼續祭出穩定供應之手。 那有形之手放在哪裏了？特首提到，調整公屋（包括綠置居）和資助出售單位的比例，目標把公屋和資助出售單位的比例，由現時七比三逐步調整至六比四。如果根據去年底的長遠房屋策略報告，2024-2025至2033-34共10個年度，公營房屋供應目標308,000個單位中，有92,000個是其他資助出售單位，主要是居屋，約佔三成。調高至四成，出售居屋將增至123,000伙，將較原先計劃增加31,000伙。如果扣除前5年已計劃建成的50,500伙資助出售單位，後5年供應可達72,500伙，平均每年推升至14,500伙。 後5年居屋供應 可達7.3萬伙 團結香港基金形容為，逐步將本港公營房屋體系，從現時出租為主變成置業為主。 施政報告亦增加屢次向隅者購買資助出售單位機會，由下一期推出的綠置居及居屋開始，向前兩次曾連續申請同一類別資助出售單位銷售計劃而未能成功購買單位的申請人，提供多一個抽籤號碼；另外，房委會由下一期起為申請購買居者有其屋計劃（居屋）單位的40歲以下白表青年家庭及一人申請者，分派多一個抽籤號碼；並由下一期白表居屋第二市場計劃起，增加1,500個配額，全數撥予40歲以下的青年家庭及一人申請者。 這些措施，似乎都是導引部分置業夢或者青年準買家，保留在資助出售房屋市場，更多的大抽獎、更多的獎品（居屋）、更高的中籤機會！ 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論