2024-10-16
經濟日報
今日施政報告應該有私樓及土地供應的最新數字，而臨近年尾，不少發展商都在加快賣樓趕業績，截至10月中的一手新盤成交量約12,500宗，雖然已經超過2022年及2023年的全年成交量，但距離要達到「去庫存」目標仍然需要努力。
近期新盤銷情明顯加快，啟德天璽•天、黃竹坑Blue Coast等大型新盤接連推出；乘着股市一度轉趨活躍的勢頭，今年10月上半個月的一手成交量錄得超過1,300宗，全月成交量很可能超過今年4月的1,851宗，僅次於今年3月（受撤辣刺激達到單月4,170宗），成為今年第二旺的月份。
至於2024年截至10月中，一手成交量約12,500宗，相較去年全年約10,500宗，已經高出接近兩成。
今年一手成交冀1.5萬宗 3年高
若果以過去10年，11月及12月份兩個月合計平均2,000宗成交量，假設今年最終一手成交量或達到1.5萬宗，屬於3年新高水平。
2022年、2023年屬於加息周期下樓市相對疲弱的兩年，若果比較加息前的5年，即2017至2021年期間，平均每年一手成交量大約1.7萬宗，今年要恢復到這個水平相當有難度，除非在接着兩個月能夠有一個接一個的大盤熱賣，維持每個月大約2,000宗的一手銷情。
年初曾經說過，今年樓市主題仍然是「去庫存」，過了10個多月庫存去了沒有？
從房屋局的《私人住宅一手市場供應統計》來看，未來3至4年的潛在供應仍然達到10.9萬伙，雖然比起最高峰時的11.2萬伙有所回落，但仍超過10萬伙的高水平。
由於政府每年的私人住宅土地供應目標是1.3萬伙，理論上每年新盤銷售量超過這個數字，累積的潛在供應庫存就會消耗，過去兩年一手成交量明顯低於推地量，所以庫存持續攀升。
而今年一手成交量有可能達到1.5萬宗，超過每年新增土地供應，新盤潛在供應量很可能重新進入消耗期；再加上政府明顯減推地，今年度首3季度私樓土地供應僅6,470伙，加速市場供求恢復平衡，但距離要令到一手潛在供應量由現時接近11萬伙，回落至過往9.3萬至9.4萬伙的穩定水平，相信仍然有一段長時間。
另一方面，樓盤去到落成階段，發展商需要清還建築費、融資等眾多開支，現樓庫存亦是重要指標，現時已落成而未售出的現樓餘貨約1.9萬伙，相較過往大約在1萬伙或以下，多出了9,000伙。
大幅「去庫存」 明年仍需努力
由於每年都有不少新樓落成，過去5年（2019至2023年）平均數為16,787伙，而今年首8個月則為9,622伙，相對於現時估計今年大約1.5萬宗一手成交量來說，要減少現樓餘貨量可能達到，但要大幅「去庫存」，則相信明年仍然要繼續努力，同時亦意味二手將持續受壓。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論