高息環境影響投資意慾，不同類別的地產板塊均出現了價格調整。這一情況促成了另一個新興的投資板塊——學生人才公寓，成為逆市中的熱門投資選擇。
財團、中資機構、投資者及基金公司紛紛看準這一機會，積極購置酒店或商住物業，改裝為學生人才公寓進行出租。
供求失衡 具投資潛力
單單於2022/23學年，本港已有超過6萬非本地學生報讀本地專上院校，市場預期數字會繼續上升。港府近年推出多項政策吸引非本地學生來港升學，在去年施政報告中計劃於2024/25學年起，將政府資助的專上院校的非本地學生限額，由20%提高至40%。反觀供應方面，現時8大院校提供約40,000個宿位，預計未來3年會增加約13,000個宿位，在2027年可提供約53,000個宿位。未來數年，預計學生宿位仍然供不應求。
海外人才方面，本港政府疫後致力「搶人才」，自2022年底至今年5月，共有18萬名人才來港。政府計劃在2023至2025年間，透過輸入人才計劃，每年輸入至少35,000名預計逗留至少12個月的人才，比起2020及2021年的年均人數增加40%。
面對非本地學生及海外人才數目未來數年顯著上升，加上本地大學宿位供應持續不足，不少投資者看準機會，在私人市場購入酒店及商住物業改裝為學生宿舍及長租公寓。
海外學生及人才在港人生路不熟，處理住屋問題為其中首要任務，私人學生宿舍及長租公寓便成為熱門選擇。他們只需要繳付一個租金，即可輕鬆一步解決包括所有水、電、煤、上網等雜費行政。另一方面，租用私人公寓亦提供一個更安全居住環境，周遭的房客均為大專院校的海外生或人才，背景相近。他們亦不需要經常與業主商討煩瑣的維修保養問題，簡單便捷。
因應用家需要，不少投資買家在改裝物業時，亦會增加相關配套設施，例如大廈內加建溫習室、健身房、娛樂室、共享活動空間等，又會打造公寓有「家」的舒適感，同時加入年輕化、活力的設計，吸引年輕用家租用。若果物業位於核心區域或鄰近大專院校，更受學生及海外人才歡迎。部分營運商亦會鼓勵入住用家自租活動，透過不同活動，例如瑜伽班、外出郊遊，聯誼交流。
就租約而言，大部分租客多會選擇以一筆過繳付一年的租金，以取得相關折扣，有營運商亦提供彈性，提供半年或其他短期租約，就創造現金流而言，對投資者具相當吸引力。
營運成本 較酒店低
私人學生宿舍及人才公寓的營運成本亦較酒店為低，免卻不少日常辦理入住登記手續、清潔房間等客戶服務，省卻不少人力物力成本，十分吸引投資者投資此板塊。
需求殷切加上合理回報、營運成本較低，引起投資者在本港物業價格調整期間，購入及改裝有關物業成學生公寓，以獲取穩定回報。就以過去一年而言，無論是在買賣還是租務方面，市場上都有多宗大宗成交，而買家背景亦相當多元化，包括本地投資者、中資公司及外資基金等。
在未來數年供求失衡下，預計學生宿舍及人才公寓租金勢將進一步上漲，投資回報前景可謂相當不俗。
撰文 : 黃懿誠 世邦魏理仕香港資本市場部董事
欄名 : 專家論市