香港銀行於上月下調最優惠利率（P息），無論是採用銀行同業拆息按揭（H按）或是最優惠利率按揭（P按）的業主，供樓開支都已減少。除了銀行減P息之外，當銀行同業拆息（HIBOR）跌至某個水平，令H按實際按息低於封頂息率，H按業主亦可即時慳息，那麼要甚麼時候才會出現上述情況？
首先，需理解H按與HIBOR的關係，H按是以一個月HIBOR為基準的一種按揭計劃，一般以「H+固定百分比」計算。另外，H按設有與P按計劃相同的封頂息率，一般以「P-固定百分比」計算。當「H+固定百分比」與封頂息率不對等時，業主便會以兩者當中較低的息率供樓，現時近九成按揭客戶傾向選擇H按計劃。
實際利率低過封頂息需時
市場主流的H按計劃一般都是以「H+1.3厘」計算利息，封頂息率方面，以市佔率最多的兩間大型銀行為例，他們的封頂息率為「P-1.75厘」，現時P為5.625厘，即實際封頂息率為3.875厘。
近期一個月HIBOR為4厘左右，以「H+1.3厘」計算，實際利率為5.3厘，因為高於封頂息率3.875厘，H按業主便以兩者當中較低的息率，即封頂息率3.875厘供款。以貸款額500萬元，年期25年，如以封頂息率3.875厘計算，每月供款26,048元。
當「H+1.3厘」低於3.875厘，即HIBOR低於2.575厘（3.875厘-1.3厘），業主便可低於封頂息率3.875厘供款。假設HIBOR跌至兩厘，實際利率為3.3厘，以3.3厘按息計算，每月供款將會下跌1,550元，至24,498元。如果HIBOR持續下跌，每月供款亦會進一步下降。
近期HIBOR受季結因素，加上股市暢旺帶動資金需求而維持高水平，相信HIBOR跌至2.575厘以下仍需一段時間。不過，隨着季結過後以及美國減息周期開始，拆息中長期將反覆回落。
經絡按揭轉介營運總監 張顥曦