樓宇按揭屬於有抵押貸款，按揭借款人向銀行借取的是一筆固定金額，但一般情況下，銀行安排與借款人簽訂的按揭契當中，卻並非屬於一個固定金額的契約，而是列明以「All monies」(又或All moneys) 形式，是甚麼意思呢？字面是所有金額，實質是指有關按揭物業屬於借款人在該銀行「所有債務貸款額」的抵押品，即是說，有關按揭物業不單止限於作為按揭貸款的抵押品，若果借款人在該銀行尚有其他貸款例如是私人貸款、汽車貸款、信用卡欠款、或其他類別貸款，有關按揭物業亦可作為這些貸款金額的抵押品。
物業可作為銀行貸款抵押品
一般而言，買方在購入物業及簽訂臨時買賣合約的同時需支付訂金，對於二手物業買賣，凡物業尚有按揭未清，一般會建議將訂金先託管在賣方律師樓，而不是在簽約時立刻將訂金交予業主，作用主要是保障買方，避免業主基於負資產又或負債問題在交易完成前挾訂逃走之潛在風險。
二手物業的臨時買賣合約很普遍列有託管訂金的條款，當中列明發放訂金予業主之條件，一般是當賣方能證明樓價尾數足夠清還物業現存之按揭貸款及法定押記，便可將訂金發放予業主。一般來說，律師樓會依據合約條款向銀行查詢有關贖回按揭物業的尚欠款項，銀行亦會因應有關查詢而回覆金額，例如物業成交價800萬，扣除買賣訂金共一成80萬後，樓價尾數是720萬，銀行覆函表示贖回按揭物業的尚欠金額是500萬，律師樓便基於符合放訂條件而同意賣方律師將訂金發放予業主。
正如上述提及按揭貸款屬「All monies」形式，若借款人在該銀行尚有其他類別貸款，有關按揭物業亦可同時作為相關貸款金額的抵押品。換句話說，若借款人在該銀行尚有其他債務，銀行回覆贖回按揭物業的尚欠金額可能不止500萬，單單償還按揭欠款亦非必然等於已清繳可贖樓的債務，若然律師樓已獲悉樓價尾數未足夠清還有關按揭物業涉及之欠款，便不會將訂金發放予業主。但是銀行雖然有權將物業作為借款人在該行所有債務欠款的抵押品，實際上卻不一定會執行這項權利，大部分銀行是視乎借款人的還款紀錄有否變差而決定是否引用這項權利，原因是，若果借款人已有拖欠情況，銀行基於壞帳風險已增加，故或會引用這項權利要求借款人同步清還按揭欠款及在該行所有債務方可贖回物業，銀行方會放契。
若剛巧在律師樓放訂予業主後，銀行卻在期間亦基於借款人有拖欠而決定行使「All monies」權利要求業主清還所有債務方可贖回物業及放契，而涉及之債務金額又是較大的話，買方風險便增加。若然業主的財務狀況已不濟，無法償還該銀行之所有債務，銀行因而未能放契導致交易告吹；這情況下買方當然是追索訂金及涉及之賠償，但萬一業主已申請破產，買方最終可能需按程序費時追索又或甚至未能討回訂金而遭受損失。
王美鳳 中原按揭經紀董事總經理