2024-10-14
東方日報
美國通脹見頂回落，經濟卻有衰退迹象，聯儲局在千呼萬喚下終於減息半厘，應對經濟困境，香港樓市將迎來曙光？過去3年，香港樓價拾級而下，尤其美國瘋狂加息下更添壓力。港樓盼來美國減息，樓價能否喘定，重展升浪？應否趁樓價「七五折」時買樓自用，相信是許多租客、心淡業主，乃至樓市投資者最想知道的問題。希望置業的市民，除了減息，還有甚麼需要注意？
1.港加息遠低美國 回落空間有限
香港樓市多年來大漲小回，自從2003年「沙士」後，內地開放個人遊來港，刺激經濟發展，亦一舉扭轉1997年後長達6年的樓價大跌浪，同時掀起本港資產價格長達18年的大升浪，期間樓價雖有波動，卻無改持續飆升的大方向。
回顧差餉物業估價署私人住宅售價指數，2003年最低點是7月份所錄的58.4點，其後反覆升至2018年7月的高位394.8點，期間漲幅高達576%。2019至2021年樓價雖有增長，例如2019年5月份見396.9點，還有歷史高峰2021年9月份所錄的398.1點，但都只比2018年高位分別升0.53%及0.83%，可見樓價早已上升乏力，只是在高位徘徊，其後更開展長達3年的調整。
樓價較高峰挫26%
更有甚者，2019年爆發新冠疫情，環球經濟受挫，又碰上美國通脹率創逾40年高，聯儲局於2022年3月中開始瘋狂加息，累計上調基準利率多達11次到5.25至5.5厘。於此期間，雖然香港銀行累計只加息0.875厘，遠低於美國，惟港美息差拉闊，香港銀行同業拆息（HIBOR）抽升，對各銀行構成不同的資金成本壓力，H按業主近年一直以鎖息位（4.125厘）供樓，於是加劇香港樓價跌勢。根據今年9月底公布的差估署臨時數據，8月份私人住宅售價指數報292.1點，創2016年8月後的8年最低，相比起2021年9月的歷史高位398.1點，低出26.62%。
目前美國已經減息，近月香港實際按揭利率鎖息位普遍在3.875厘，已略為回落，H按業主的利息開支減少。P按業主在銀行調低最優惠利率之後亦可以受惠，減少供樓壓力。
環球低息環境難現
不過，有鑑於近年環球地緣政治局勢緊張，全球供應鏈持續重組，加上貿易保護主義盛行，甚或有逆全球化趨勢，高通脹隨時死灰復燃。市場預期，美國基準利率下調空間有限，環球主要央行也將跟隨利率正常化的大方向，意味着以往持續多年的低息環境將不會重臨。
換言之，現時上車買樓要做好心理準備，未來環球貨幣政策或不再寬鬆，供樓負擔不會因為美國減息而急降，樓價亦難重現2003至2021年一路狂飆的模式。租樓族需審視自身的財政狀況，再決定是否轉租為買！
2.私宅潛在供應近11萬伙 難消化
私人住宅供應方面，房屋局最新數據顯示，截至2024年6月底，未來3至4年的一手私人住宅潛在供應量約10.9萬伙。上述供應包括約1.9萬個已落成一手貨尾單位、約7.7萬個興建中但未售出的樓花單位、約1.3萬個在已批出土地（熟地）可隨時動工興建的單位。即未來4年平均每年都有27,250個單位可供出售。參考土地註冊處數據，在2014至2023年的10年間，每年一手單位成交量介乎10,300餘至21,000餘宗，每年的平均成交宗數約1.6萬宗。
發展商減價出貨
比較上述數據後，顯示未來數年私樓供應遠高於市場實際需求，發展商對於住宅去庫存的壓力頗為迫切，財雄勢大的發展商或許可以選擇囤積不賣，惟未來利率下降空間有限，對財務有一定壓力。因此，近年也有不少新樓盤選擇減價套現，紓緩財困。
新盤轉租成趨勢
令人意外的是，隨樓價持續下跌，市場購買力逐步乾涸，近來愈來愈多發展商有「轉售為租」傾向，有可能是發展商待價而沽的策略。近月轉租的樓盤，包括其士國際(00025)何文田PRINCE WESIDENCE，全幢58伙放租。繼中小型財團出租旗下全新樓盤後，大型發展商亦跟隨。
對此，城市大學公共及國際事務學系系主任及講座教授許智文早前受訪時分析，樓價下跌，發展商趁租金走勢向好，出租餘貨單位，可以避免用大幅低於預期的利潤出售物業，亦可透過租金收入抵銷部分利息支出，比丟空單位划算。
雖然目前大發展商僅推出小量一手單位放租，但不排除屬於試水溫的動作，未來會否大量轉賣為租，仍要視乎樓價、租金走勢，還有集團現金流。試想一下，未來若發展商大規模推出新盤搶佔租務市場，勢必增加租盤供應，對二手樓租值不無打擊。
3.公營房屋供應料增 阻樓價復飆
除了減息因素，港府的意向對樓市前景相當關鍵，將直接影響包括居屋、公屋、過渡性房屋及「簡易公屋」等公營房屋的供應多寡。因為以往樓價高企、居住困難引發一連串社會問題，令市民怨聲載道，相信穩定樓市及樓價將是未來房屋政策重點，對港府來說，放任樓價再度失控飆升並不可取。
擬每年推七千間居屋
因此，港府近年致力增加房屋供應對樓市作出調節，成效亦相當顯著，未來住宅供應可以說得上源源不絕。發展局今年7月份曾透露，政府已鎖定7,000公頃土地供應來源，未來10年，將陸續按土地來源的推展進行研究、設計及工程，並供應其中約3,000公頃的熟地。甚至在確保有充足供應之餘，會朝高質量發展邁進，同時處理市民住屋問題，改善居住環境，提升生活質素。
此外，房屋局於9月上旬透露，未來5年，每年會平均提供約7,000個居屋，籌劃中的許多居屋已在興建，房委會不會囤貨，定會適時推出應市。
港府為解決劏房住戶的惡劣居住環境，以及業主亂收費問題，除了長遠大量興建公屋外，也作出應急措施，推出過渡性房屋及「簡約公屋」，助基層預先「上樓」。翻查房屋局資料，政府表示已覓得土地提供逾2.1萬個過渡性房屋單位。截至2024年6月底，除已在營運的約1.58萬伙外，尚有近5,400伙會在今年及未來兩年相繼落成營運。
簡約公屋或下季入伙
至於「簡約公屋」計劃，屬簡約設計及以「組裝合成」興建的房屋，還有改裝空置校舍，務求於2027至2028年度前興建約3萬伙。第一批「簡約公屋」提供約1.7萬伙，有關建築工程已於2023年12月展開。第二批則提供約1.3萬伙，當中約1.15萬伙已於今年3月起陸續動工，其餘約1,500個單位亦已於今年5月進行招標。
最新消息是，首批位於元朗及牛頭角的4,400伙「簡約公屋」已接受申請，截至8月底，當局共收到約1.1萬份簡約公屋申請表，最快明年首季入伙。
4.外地人才來港推升租金
另一個租樓族需要考慮是否轉買的因素，自然是與其息息相關的租金走勢。隨着近年通脹上升，住宅租金也是靜靜起革命，尤其是自從新冠疫情過後，內地大專學生湧港，加上港府實施高才通、優才通及專才通等吸納各方人才，刺激本港租務需求上升，帶動租金急彈。
僅差高位1%
差餉物業估價署最新數據顯示，今年8月私人住宅租金指數報197.5點，按月上升約1.12%，已連漲6個月，私人住宅租金指數距離2019年8月時的歷史高位僅相差逾1%，大幅跑贏樓價。
未來租金的升勢會否再如過去數月般迅速？租盤供需將會是關鍵。誠如上文所述，無論公營或私樓租盤供應都在持續增加中，可以在一定程度上抑制租金升勢。
此外，租樓族需關注4個要素。首先，來港就讀的內地學生數量能否保持增長？該因素涉及內地經濟前景。其次，來港的各方人才能否落地生根，還是重回內地或海外生活？再者，港人持續外移內地或海外生活的浪潮，會否有所改善？還有，香港未來經濟會欣欣向榮，抑或繼續惡化。對於上述問題，不妨留待各位自行判斷及觀察。