2024-10-12
經濟日報
差估署樓價指數顯示，8月份本港私人住宅樓價按月跌1.7%，至此已連跌4個月兼創8年低位，按年比更下跌逾13%，反映「撤辣」帶來的樓價升幅經已全數蒸發，市場積極情緒消退。
幸好9月美國減息，港銀亦隨即跟減，加上近日股市轉旺，稍稍為樓市沖喜，惟面對可預期的大量供應，市場仍普遍對近期樓價止跌不表樂觀。
公開數據顯示，地產行業佔香港GDP的比重約為5%，其相關行業的投資與消費佔香港GDP比重，更長期保持在25%左右。房地產相關投資在本港固定資產投資中的佔比約在40%以上，超過三成的貸款與地產有關。若任由地產行業被動下行，又不做逆周期調節，則有可能引發多「米諾骨牌式」危機。
最直接影響定是庫房收入。過去港府的財政收入嚴重依賴賣地和連帶交易稅項，最高峰時期佔比達25%以上。然而，2022/23年起地價收入回落，去年更出現多幅土地流標，上個年度政府收入修訂預算中，地價收入只有194億元，較原本預算約850億元大幅減少77%。受其拖累，今個財政年度首三個月財赤更是突破了1,200億元，形勢危急。部分測量師十分悲觀，預期賣地市場在2025、2026年仍可能持續低迷。
港府也意識到了問題的迫切性，故今年初決定全面撤銷實行了十多年的「辣招」，可惜樓市輕微反彈後又掉頭向下，了無起色。這也意味港府的政策工具箱已經見底，「沒招了」，只能眼睜睜的看着市場隨風飄蕩。這才是最可怕的。
倡允投資住宅 鼓勵落地生根
坊間有人寄望當局再放寬按揭成數，續命到低息周期，待市場自然恢復，但這種不斷加賭注的行為十分危險。正確的政策傾向應該是吸引更多外來資金入市，承托市場，提高流動性。港府應從此方向下手提振樓市。
翻查現有政策清單，自今年3月開啟的新資本投資者入境計劃（投資移民）是一條可行的政策路徑。根據政府投資推廣署公布的最新數字，截至今年9月，該計劃僅有579宗申請，顯示吸引力不足。這也與香港經濟疲軟，投資回報不理想有關。
然而，房產作為香港的優質資產，卻不在允許投資項目清單中。如果把住宅物業納入，大概率可提高計劃的吸引力。而且，房產相比其他投資具有特殊的居住屬性，可引導投資移民申請者與香港產生更多實際連接，乃至鼓勵其在香港定居，落地生根，長遠貢獻本地經濟。
可設樓價下限 禁投資上車盤
當然，此項建議會受到社會部分群體反對，認為有可能炒高樓價。的確，以前香港樓市過熱，投資移民申請者入市會火上澆油。但現在市況熾熱不再，沒有火，澆甚麽也炒不起來，此時外來投資進入樓市，或可變成「雪中送炭」。
另有意見提到，如今歐美地區主流投資移民項目，亦已相繼取消房產投資，皆因當地樓價被投資者推高。然而香港情況特殊，如疫情期間未似其他國家發錢補貼民眾，通脹溫和，但因聯繫滙率制度，市場又不得不背上高利息。此種不發燒卻吃退燒藥的狀態，使得香港房價與歐美地區走勢完全相反。現實情況不同，理應採用不同政策調控手段。
而且，若實施此計劃，可就樓價設定下限，避開上車盤價格區間，未來可按樓價變化階段性調整，待樓市止跌後，將可投資價格限制進一步提高到豪宅區間，再到最終取消房產投資。整個過程全程由政府依據市況調控，保證不會重現炒風。
特殊資金安排 協助來港置業
在此之外，香港政府亦可考慮與中央商討，為投資移民人士與取得香港永久居民身份的內地人士，提供超過國家個人外滙管制5萬美元額度的特殊資金出境安排，協助來港定居者在港置業。
實際上，自2004年開始實行的《個人財產對外轉移售付滙管理暫行辦法》，允許中國內地公民移居境外後轉移原有財產。然而，據筆者了解，因多種原因，該路徑並未在港漂與優才群體中獲廣泛應用。港府可與內地商討開通恒常通道，便利赴港定居人士跨境滙出置業款。雖然涉及內地外滙出境等政策限制，此項措施推進難度較高，但當局也應積極促成。不僅為穩定市場，也是更好的促進內地來港人才的權利。
雖然高樓價是香港的「負面標籤」，降樓價已成「政治正確」，但當局應作出對香港整體利益最優的決策。穩定樓市，跨過周期，港府應果斷施政，不必背上心理包袱。
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【知識庫】新資本投資者入境計劃知多些
•申請人需投資最少3,000萬元於獲許投資資產。
•金融資產：包括上市公司股票、債券、存款證、後償債項、合資格集體投資計劃和有限合夥基金。
•非住宅房地產：包括商業或工業用途的非住宅房地產，投資上限為1,000萬元。
•創新及科技行業：至少300萬元需投資於，支持創新及科技行業的資本投資者入境計劃投資組合。
撰文 : 劉予涵 學研社政策研究員
欄名 : 知•析趨勢