2024-10-10
經濟日報
樓價下跌，發展商為去庫存，新盤定價均以低價吸客。
昨日黃竹坑BLUE COAST II最平單位呎價不足1.9萬元，長實(01113)稱屬「蝕本價」，初期或採用「先量後價」策略，其後逐步加價，最終未必蝕錢收場。
現時樓價較高峰期下跌3成，偏偏現時賣樓新盤不少都在4至5年前賣地時，發展商以高價買地，今日遇到樓市低潮，賣樓利潤大幅收窄，甚至有「成本價」、「蝕本價」等賣樓說法。
以BLUE COAST II為例，長實執行董事趙國雄稱，雖然今次首批單位定價較BLUE COAST第1期有所提升，但形容「呢口價都係蝕」。事實上，趙國雄在今年3月推售BLUE COAST第1期的時候，曾經披露項目每呎成本達2.8萬元。
首批優惠吸客 漸提價加推
翻查資料，BLUE COAST為黃竹坑站3期項目，由長實在2018年投得，項目補地價129.7億元，以總樓面150萬平方呎計算，每呎補地價8,614元。
不過，當時招標條款規定，長實在建成項目50.6萬平方呎商場、即現時THE SOUTHSIDE後，須將商場交還予港鐵。
若果扣除商場部分的樓面，單以住宅樓面約100萬平方呎計算，相當實際地價成本達每呎1.3萬元，而除了補地價外，長實還需要向港鐵支付一筆過前期費用，當時市場估值總地價每呎達1.7萬元，連同建築成本，總投資額逾250億元、每呎超過2.5萬元，相對於現時BLUE COAST II首批折實呎價1.9萬至2.4萬元，難怪發展商稱要蝕住賣。
不過，現時只是樓盤首批單位，發展商以優惠價吸客，營造市場氣氛屬於賣樓策略，及後亦會一直加價加推，正如趙國雄指出，若果市場氣氛好轉，加上4房單位順利招標賣出，發展商仍然可以「蝕頭賺尾」，不一定會蝕本收場。
作者：余敏欽