樓市「西餅客」的盤算

樓市「西餅客」是指新盤市場大手買入多個單位的客戶，買西餅多為半打、一打的數量購買，這類大戶買樓似買西餅，近日即有已入伙新盤兩日買15伙的西餅客出現。 銀行減息過後，西餅客紛出籠，連環大手購貨作投資，前天九龍建業旗下將軍澳現樓新盤海茵莊園，錄西餅客（指大手掃貨）入市，斥資約4,400萬元連掃8伙，主要購入2座C9及C10室，實用面積283及288平方呎的1房，每伙成交價約541.5萬至546.6萬元，平均呎價約1.91萬元。據悉，買家購入後用作收租投資。 兩天掃15伙新盤1房 料收租 昨日該西餅客再入市，共斥3,800萬元連購7伙1房，當中成交金額最高為2座38樓C9室，實用面積283平方呎1房，成交價為546.9萬元，呎價18,990元。據悉，買家前天已購入8伙1房單位，認為項目投資回報理想，故昨天再連購7伙1房單位作投資用途，2日連掃15伙1房，斥資約8,200萬元。 西餅客是如何盤算的？8,200萬元計，平均每個購入價是547萬元，不過市場亦有消息透露，若使用發展商的付款計劃，並選擇提前付清樓價，買家可享額外8%現金回贈，假設買家取得回贈，8,200萬元可獲現金回贈656萬元，實際持有這批單位的總值為7,544萬元，平均每一伙總價503萬元左右。 翻查中原地產網上資料，9月份海茵莊園的平均每方呎租金56元，283至288平方呎單位，每月租金平均大約16,000元，每年收租192,000元。如果以成交平均價547萬元計算，收租回報有3.5厘；如果以現金回贈後價值503萬元計算，回報率升至3.8厘，其實相當接近昨天唐榮在本欄提及的，樓市投資者正在追逐4厘回報。 息口降 租金回報可望逼4厘 再預計息口逐步回落，而租金持平穩向上，收租回報優勢或更明顯。至於短炒，503萬元入貨假設要15%漲價，價格升至578萬元，新買家回報跌至3.3%，未必考慮，還未計算買賣成本及使費，而一手發展商及康城區內有大量新盤可揀，持有收租應該是西餅客主要考慮。 美聯物業預測，股市造好，加上香港減息，近期新盤市場相當暢旺，首6日一手成交已錄600餘宗，已佔9月全月超過8成。隨着多個新盤陸續登場，料本月一手成交量有望挑戰2,000宗水平。 至於今年新盤房型推出情況，附圖顯示中原地產一份報告指出，2024年首7個月首次推出之新盤合共8,764個單位，當中開放式單位466個，佔比只有5.3%，一房的推盤量佔比相對平穩，今年錄2,585伙，佔比29.5%。兩房的推盤量今年首7個月錄3,492個，佔比錄39.8%，一手新盤三房及四房或以上的推盤量佔比，今年首7個月分別錄1,854個及364個，佔比為21.2%及4.2%。 撰文 : 唐榮