2024-10-08
經濟日報
9月的政治局會議明確提出要「促進房地產市場止跌回穩」，會議後各地政府紛紛出台各種放鬆限購、降低利率、提高二套房貸款比例等政策支持民眾的購房需求，從北京、上海、廣州、深圳的情況看，國慶期間的房地產交投明顯較前活躍，民眾的購房熱情也顯著提升。
不過，雖然內地一線城市房地產市場初現復甦迹象，但有個原則問題仍然沒有解決。就是我們究竟應該如何理解政治局會議提出的「促進房地產市場止跌回穩」精神，這個精神和過去長期堅持的「房住不炒」之間是怎樣的關係，二者之間有沒有矛盾？
走出「時冷時熱」迴圈 助振經濟
過去相當長一段時間以來，為甚麼政府會出台各種各樣的限制需求政策？背後的原因當然是炒風熾熱，房價漲幅巨大、遠超一般家庭的正常負擔水準，社會資源大量流向房地產業、房地產在經濟中佔比過高，以及對於經濟轉向高科技引領的可持續發展方向有不利影響等，「房住不炒」原則以及各種限制需求政策的提出，就是希望可以抑制這些負面影響，促進經濟的長期穩定和高品質發展。
但是過於嚴厲的需求抑制政策，也帶來了房地產泡沫爆破、內房民企普遍資金鏈斷裂的大麻煩，而內房泡沫爆破又帶來了資產價值暴跌、消費信心疲軟、上下游產業受困、市場主體對經濟前景信心不足等一系列問題，嚴重制約了經濟發展，變成不穩住房地產就很難穩住經濟，這就是9月的政治局會議提出要「促進房地產市場止跌回穩」的宏觀背景。
從出台的過程看，「房住不炒」和「促進房地產市場止跌回穩」，分別對應房地產市場過熱和過冷兩種狀態，政策不是一成不變的。當房地產市場過熱時就會更多地強調「房住不炒」，而在房地產市場過冷時又會更多地強調「促進房地產市場止跌回穩」。如果在「促進房地產市場止跌回穩」精神指導下，未來隨着各類限制需求政策取消甚至部分轉向鼓勵需求，房地產市場重掀炒風的話，政府再次強調「房住不炒」，壓制過熱的房地產市場，亦完全正常。
可是，如果房地產市場老是停留在過冷時政策支持、過熱時政策打壓的迴圈裏，未能成功構建房地產發展新模式，那麼房地產市場就容易因為「時冷時熱」而造成宏觀經濟的不穩定，對經濟的高品質發展不利。
房地產發展新模式 租售並舉
房地產發展新模式簡單理解就是租售並舉，保障的歸保障、市場的歸市場。對於基層，由政府提供保障性住房；對於有經濟能力者，由市場提供高品質住房。而構建房地產發展新模式的關鍵，是政府能夠給基層提供足夠的保障性房屋。
在當前的房地產環境下，如何可以有效地推動構建房地產發展新模式？大規模收購內房庫存轉做保障房可能是其中關鍵一環。
根據政府提供的房地產銷售資料，2021年全國商品房銷售面積約18億平米，2023年則下降到約11億平米。假設將2021年的銷售面積當做自住與投資之和，2023年當做純自住（沒有投資需求），則大致可以推斷，在投資需求消失後，自住需求約為自住加投資需求的60%。
換言之，在投資需求消失後，過往發展商按照自住加投資需求建立起來的內房庫存大約過剩了40%，不消化這個40%的過剩，市場就會呈現嚴重的供過於求，內房市場就很難穩住。
內房庫存4成過剩 3方式消化
而消化這40%的內房庫存過剩，邏輯上有三個出路：
一是取消全部需求限制政策、改為鼓勵需求，等於鼓勵投資需求重回市場，投資需求回來後，理論上可以消化過剩，穩定市場。但弊病是有較大機會重啟炒風，違背「房住不炒」原則。
二是即使取消需求限制政策，但投資需求仍然低迷，改變不了嚴重供過於求的現狀，於是無法穩住房地產市場，市場只能靠不斷的下跌和長期的低迷來消化過剩。違背了政治局會議「促進房地產市場止跌回穩」精神，對經濟發展相當不利。
三是由政府收購這40%的內房過剩庫存轉做保障房，等於約40%的內房供應，進入政府手中退出了交易市場，市場不需要鼓勵投資需求也可以立刻恢復供需平衡，是一個能平衡各方利益的好辦法。
政府大規模收購內房庫存轉做保障房，目前看可能存在幾個難點。
首先是資金需求大，按投行測算資金需求可能高達3至5萬億人民幣，不過如果中央決心解決房地產市場問題，資金可以用人行長期特別貸款或者發長期特別國債解決；二是大量內房庫存進入保障房領域用於租賃，會壓低租金回報率，令經營保障房無利可圖，降低各方的積極性。這個問題，政府可以用大量將農民工轉化為居民，增加需求解決，同時中央財政還可以對投資保障房貼息，保障其利益解決；三是政府大規模收購內房庫存是否存在道德風險，答案是不存在。因為政府是折價收購，而土地又是政府高價賣出，不存在利益輸送，而且收購內房庫存既可以保障基層福利，又可以打通經濟迴圈、改善經濟前景，利益遠高於可能的風險；四是長期來看，由於土地稀缺和通脹，政府收購內房過剩庫存面臨的財務風險很低。
中國經濟要高品質發展，必須加速構建租售並舉的房地產發展新模式，刺激房地產炒風重燃顯然不是房地產健康發展的出路，而政府大規模收購內房庫存轉做保障房，可以不刺激炒風解決房地產問題，是兼顧各方利益的正解。
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【知識庫】內房庫存怎轉做保障房？
•今年5月，國務院副總理何立峰出席「全國切實做好保交房工作視頻會議」表示，地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。
•人民銀行宣布設立3,000億元人民幣保障性住房再貸款支持。
•廣州增城區公開徵集，廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）符合條件商品性安置房源。
•深圳市安居集團公布，徵集深圳市內商品房性質的住宅、公寓、宿舍等，擬開展收購商品房用作保障性住房。
撰文 : 楊玉川 華大證券首席宏觀經濟學家
行政總裁
香港金融管理學院客座教授
香港四川社團總會副會長
欄名 : 知•析趨勢