2024-10-07
經濟日報
香港銀行跟隨美國減息，為樓市增添利好元素，兩大地產代理趁勢公布，利息回落後「供平過租」的屋苑倍增。不過，若按市場盤源計，「供平過租」的盤源選擇並非想像中多。
金獅花園供款 較月租低2成
中原地產指出，以目前P按息率3.875厘計，中原城市租金指數138個成分屋苑之中，7月19個屋苑租金回報達3.875厘以上，即高於現時按揭利率水平，晉身「供平過租」屋苑。如果使用現時定息3.15厘產品，供平過租屋苑更增至96個，佔整體近7成。
美聯物業指出，以各屋苑8月份的租金及樓價水平為基數，若以承造7成按揭、30年還款期、P按3.875厘計算，當中有15個屋苑「供平過租」，最明顯的屋苑為大圍金獅花園，買家每月供款較每月租金的開支低約20.5%（見表），即「供平過租」逾兩成，預期會刺激更多買家轉租為買。
不過，若細看代理網上放盤的資料，要找到「供平過租」的個案也有一定難度。以金獅花園為例，8月份平均呎租約44.09元，假設一個306平方呎單位，每月租金約13,492元，同月屋苑平均呎價約10,652元，樓價約326萬元，「供平過租」逾兩成。而據美聯物業網上放盤資料顯示，金獅花園現時有41個二手放盤，叫價介乎312萬至510萬元之間，叫價低於326萬元僅3個；而呎價低於10,652元的放盤更是絕迹，最平呎價放盤叫價10,947元。
綜合美聯統計15個「供平過租」的屋苑，合共有1,063個放盤，叫價低於8月成交呎價的僅127個，佔放盤量約12%；而符合屋苑實用面積的假設樓價要求的僅101個，佔整體的9.5%，平均每個屋苑僅6至7個放盤符合要求，反映完全脗合地產代理計算方式的放盤實質並不多。
而中原地產則篩選同時放租及放售的單位，以按揭7成、供款30年計算，若每月供款低於該盤放租租金，則被界定為「供平過租」。現時中原網頁內「供平過租」的放盤共174個，而中原網上有逾4萬盤口，可見真正供平過租的盤源相當稀少。
管理費貴 影響租金回報走勢
兩大地產代理分別用7、8月份的租金來統計「供平過租」的情況，值得注意的是，7、8月是傳統租務旺季，租金相對其他月份較高，較容易達到計算效果。其次，現時不少屋苑成交租金大部分屬於「全包價」，即租金包括管理費及差餉，近年各屋苑的管理費愈來愈貴，尤其新入伙屋苑，以美聯物業統計的15個供平過租屋苑，當中有兩個屬新晉屋苑，馬鞍山薈朗每呎管理費約6元；西營盤翰林峰管理費每呎5元，均影響租金回報走勢。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論