2024-10-07
星島日報
早前中央政府以組合拳式推出一系列提振經濟及樓市措施，市場亦即時有所反應，剛過去的周五，恒生指數收市報22736點，創出超過2年半新高，全日上升623點，而全星期累計則大升2104點，升幅超過1成。另外，9月份美國大減半厘息，香港銀行亦跟減四分一厘，此舉為市場帶來正面訊息，為樓市增添樂觀氣氛。另外，10月份新盤市場升溫，餘貨盤去貨速度加快，當中榮登票王的啟德區全新盤於周末銷售反應熱烈，一如市場預期取得佳績。
隨着樓市及股市開出好局，加上10月16日特首亦會公布新一份《施政報告》，市場亦對此有所憧憬，若果市場反應理想，筆者是非常看好第四季樓市的一二手交投。
置業負擔能力刺激需求
事實上，在不斷有利好消息出現的同時，由於樓價已顯著調整，加上按息下調，對於有意入市及資金充裕的買家，目前的供樓負擔能力大大提升。根據美聯早前的研究報告，目前樓價由高位下降了約28%，按揭息率下調0.25厘，至於統計上，居於私人住宅的家庭月入中位數較3年前增加約1成，此消彼長，最新供樓負擔比率跌至約5成，較2021年的高位回落約17.8個百分點，並創出逾8年新低。上述數字正好反映目前供樓負擔比率處於健康水平外，將會讓準買家置業較前容易，對樓市交投有利。
樓價下調整固的同時，租金則節節上升，而租金上升及樓價下跌的背馳情況似乎越來越明顯及擴大。市場上更逐漸出現供平過租屋苑或物業，而一班有實力及目前正租住物業的市民，轉租為買的意欲將會增加，放棄租樓，加快決定由租轉買。
一批細價屋苑出現供平過租的情況更為明顯，據統計，例如新界區的金獅花園、花園城、河畔花園，九龍區得寶花園，又或港島區的嘉輝花園等都有不同程度的供平過租情況。
一手增 樓價穩
若以目前樓市需求走勢，以及發展商推售新盤及去貨意欲，第四季樓市只會更趨熱鬧。就以減息後的短短8日為例，市場有4個新盤紛紛搶閘開價，包括2個港島樓盤、1個九龍及1個新界樓盤，其首批單位定價一般較同區餘貨或二手有約2成折讓，以搶焦點及購買力。
因此，筆者相信10月份樓市交投將會進一步上升，全月一手成交量很有機會錄得超過2000宗，按月上升約2倍。不過，目前新盤仍以低價策略推售下，二手樓價表現未必會有顯著升幅，暫時只會是加快回穩，跌幅喘定或有輕微升幅。
張子存 美聯住宅部營運總監