2024-10-04
經濟日報
有學者曾指出，地產長期看人口、中期看土地、短期就要睇金融。最近金融投資市場熱鬧，能否帶動地產市場？
唐榮曾提及，過去許多年，樓市與股市之間的關係很強，而且存在着一個先後的關係，這個關係很明顯地是樓市受到股市的影響，股市先跌而樓市跟着跌，股市回升而樓市跟着回升。當然，股市往往一天升一天跌，變化很大，因此股市這種短期波動基本上是不會影響樓市，真要影響樓市，有意見認為要連續性下跌3個月或連續性回升3個月，對樓市的影響才會明顯。
另外，業內人士有指股市跑先樓市3至6個月，股市是領先經濟的。即股市先暢旺，緊接經濟好轉，投資者洞悉經濟環境，提早作出投資入市。而經濟向好，是樓市有力支持，結果構成股樓間的關係。
過去30年 歷5輪股樓大時代
《經濟日報》地產站前日一篇分析文章指出，回顧自1997年起計，過去5輪港股在短時間內暴漲，普遍都會帶動樓市氣氛及樓價升勢，帶動樓價上升8%至39%不等，不過時間將會較為滯後，而期內大型新盤開售往往銷情理想。
中原地產昨日一份報告亦指出，股市與樓市關係密切，即是股市急升，樓價例必跟隨，而股市一般比樓市快行約2至6個月。翻查歷史數據，由1995年1月至2018年1月期間，本港曾經歷5輪「港股大時代」，期間每次港股大反彈，樓價亦同步受惠向上，多次呈「V型」報復式反彈，升幅最少2成，其中有兩輪升幅更達1倍以上，見證本港股樓皆旺，被形容為「股樓大時代」。
這5輪股樓大升市（見表），當中以2003年沙士及2008年金融海嘯後升幅最驚人；先是2003年3月至2007年10月，恒指由8634點升至31352點，累升2.63倍；中原城市領先指數CCI於2003年5月跌至31.34點，創該指數歷史新低。但受惠股市反彈，樓價亦緊隨於兩個月後見底回升，升勢直至恒指於2007年10月見頂之後的5個月、即2008年3月（72.78點）才回落，期間樓價升1.32倍。
09至15年 樓價升近1.6倍最勁
另一次「港股大時代」於2008年金融海嘯後出現，當年恒指反彈近1.2倍，由2009年2月12811點，升至2015年4月28133點才見頂，期間樓價升幅更勁過股市，有近1.6倍，是過去5輪「港股大時代」之中，樓價升幅最勁一次。翻查數據，當年恒指見頂後，10個月內勁跌32%，樓價亦於4個月後跟隨下跌，幅度13%。而最近一次出現的「港股大時代」，則於2016年2月至2018年1月，當時恒指大升72%，樓價亦在3年內升48%。
過去亦有研究樓價趨勢的三個分析，第一個是樓價的自行相關最大，亦即上一季的樓價可以預測下一季的樓價；第二個是實質利率是樓價的強力預測因素，即實質利率愈跌，樓價愈升；第三個就是香港股市是樓市的預測因素，恒指可以用作樓市的領先指標。
今次會不會有同樣效果？相信要股市累積升多些、時間升長些！
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論