2024-10-04
星島日報
差餉物業估價署8月份最新私樓售價指數報292.1點，按月跌約1.72%，連跌四個月，創8年以來的新低，而今年首8個月樓價累跌6.17%，不過8月份指數尚未反映美國減息後的市場反應。9月香港銀行跟隨美國減息，激活了新盤和二手市場，加上中央政府重拳出擊推出經濟刺激措施，港股大幅上升；若港股持續旺勢，觸發正財富效應，樓市勢必緊隨期後反彈。
不過期內租金指數報按月升1.13%，按年升6.41%，連升6個月，帶動今年首8個月租金指數累升6.18%。以上數據都是反映本港8月份的樓價及租金走勢，現時美國減息周期啟動，而本港銀行亦有跟隨美國減息，無疑為準買家或業主減輕供樓壓力，加上發展商在減息後亦以具吸引力的價格推售新盤，頓成市場焦點，相信短期內樓市聚焦於新盤物業。至於二手成交方面，減息周期正式開啟，市場預期年底前，息口會進一步下調，因此即使市場不少筍盤，但新盤群起出擊，搶先起動，並以低價作招徠，難免搶去不少二手客源，據土地註冊處資料顯示，截至9月25日二手住宅(包括二手私人住宅及二手公營房屋)錄2081宗註冊，較上月同期的2309宗減少約9.9%。
另一邊廂，租金卻持續上升，主要因為8月份仍屬暑假旺季，有不少的內地生來港就讀，帶動本港的租務需求增加，加上有不少的海外專才陸續來港，為本港的租金升勢帶來支持。然而，「租升價跌」背馳情況極為少見，而情況更連續兩年出現。隨着「租升價跌」，帶動租金回報率上升，加上減息周期啟動，樓價由高位回落，供樓支出減少，料將出現「供平過租」的局面，並吸引部分租客「轉租為買」；同時，租金回報持續上升，定期利息又減，在一升一跌下，亦會吸引投資者入市作長線收租。相信在用家及投資者入市帶動下，有助支持樓價喘定回穩。
美國減息有利本港樓市，加上中央重拳出擊振經濟，港股爆升，樓市勢必緊隨期後反彈。筆者認為，現時市場需要時間消化利好消息，加上市場憧憬政府10月份發表的《施政報告》有更多提振經濟及樓市的政策，倘若政府能有效回應市民及業界的訴求，提出有利經濟及樓市的方案，相信積存已久?購買力將逐步釋放，對樓市帶來正面支持。
馬泰陽
美聯集團行政總裁(住宅)暨香港置業行政總裁