2024-10-03
明報
【明報專訊】特首李家超將於本月16日公布《施政報告》，房屋政策有何新猷以穩樓市屬市場焦點。高力香港估價及諮詢服務主管周若瑜在專訪中表示，過去一段時間政府推出資助房屋時增設一些階梯（見表），而隨着目前樓價已較2021年第三季歷史高位跌近三成，有部分當年新增的階梯現時未必再值得去做。她又說，政府近月收緊居屋申請者入息及資產限額方向屬正確，原因是這有助寶貴的資助房屋資源留給更有需要的人，而且亦可避免居屋與私樓上車盤過度競爭。
中共中央政治局會議上周四召開，強調「要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量」，高力香港周若瑜在專訪中被問及會否估計特首李家超在本月16日公布《施政報告》時同樣要求「樓市止跌回穩」，她表示，《施政報告》會否提出此論述並非關鍵，最重要是政府出台的政策可以推動樓市長期健康發展。
周若瑜指出，2月28日公布的《財政預算案》宣布全面「撤辣」，即日起取消額外印花稅、買家印花稅和非首置買家的新住宅印花稅，某程度已令本港住宅市場向着更健康的方向發展：「在自住物業以外購買第二個單位收租，是很正常的投資情况，但港人在『撤辣』之前這樣做，需要繳付較高的印花稅；在『撤辣』之後，便再沒有上述要求，這一定是好的方向。」
《財政預算案》「撤辣」 利投資者買樓收租
近年本港政府推出很多吸引人才來港發展的政策，而且愈來愈多學生料會來港讀書，均帶動住宅租務需求，在上述基本因素支持下，周若瑜分析，「撤辣」後投資者不需要再繳付較高印花稅，這的確會提高買樓收租的意願；也就是說，「撤辣」後樓市需求不再由首次置業人士為主，也釋放買樓收租的投資需求，令樓市發展更加健康。
房委會於2016年開始推出「綠置居」，在「一換一」安排下，每個「綠置居」單位可同時滿足綠表買家自置居所的訴求，同時亦可交回公屋單位予有需要人士入住，上述安排與綠表申請居屋相同，惟與居屋比較，「綠置居」單位以較私樓折讓更多的價格、即更低價出售，因此亦更吸引。另外，為善用市場力量、促進公私營協作，鼓勵私人發展商參與興建資助出售單位，政府在2023年6月亦公布私人興建資助出售房屋先導計劃，又名「樂建居」。
居屋收緊入息資產限額 資源留給更有需要者
因應本港樓市現已發生明顯變化，周若瑜認為，本月16日公布的《施政報告》可以考慮「縮短置業階梯」，她表示：「過去一段時間政府推出公營房屋或資助房屋時增加一些階梯，甚至房協及市建局亦有不同的資助房屋，以滿足不同階層的住屋需求，但目前樓價已較2021年第三季歷史高位跌近三成，有部分階梯在現時的市况未必再值得去做。」
香港房屋委員會資助房屋小組委員於8月27日通過出售「居屋2024」的平均售價和銷售安排，以及白表申請者的入息及資產限額。根據最新入息及資產限額，兩人及以上家庭申請者的入息限額由6.2萬元下調至6萬元，而資產限額則將由147萬元下調至123萬元，相關下調分別為3.2%及16.3%；一人申請者的入息及資產限額則分別相應下調至3萬元及61.5萬元。周若瑜認為，上述收緊居屋申請者的入息及資產限額方向正確，原因是可以幫助居屋作為資助房屋此寶貴資源留給更有需要的申請者，而且亦可避免居屋與私樓上車盤過度競爭。
樓市止跌回穩 利發展商追求合理利潤
總結是次訪問時，周若瑜表示，本港地產發展商投資某一項目需要投入大量成本、心機及時間，他們要求合理利潤並非過分的事，故此穩定的樓價對於他們來說十分重要。
周若瑜擁有超過25年物業估價、土地事務、地產項目開發等領域的工作經驗，在處理與法律訴訟相關的項目及租金估值方面經驗尤為豐富。她非常熟悉政府部門關於土地開發的政策，並曾經對香港土地買賣制度有過深入研究。憑着過去在地政總署及顧問公司累積的經驗，周若瑜為各大地產公司和公營機構提供顧問諮詢服務，曾合作過的公司包括港鐵(0066)、領展(0823)及恒地(0012)等。
明報記者 葉創成